蔣軍是個30出頭的年輕人，此前在南京市已購一套位置較好的商品房。然而就在今年4月南京房價“沖頂”的非常時期，他又“搶”到手一處地段更好、價格更高的房子。4月17日，蔣軍與開發(fā)商簽訂了《商品房認購書》，并按約定繳納了5萬元定金，這套商品房總面積142平方米，總房價290余萬元。按認購書約定，蔣軍應(yīng)在7日內(nèi)與賣方簽訂商品房預售合同。然而，就在蔣軍與開發(fā)商簽下認定書的兩天后，即4月19日，國務(wù)院頒布了房產(chǎn)“新政”。蔣軍面臨著貸款和首付比率的政策調(diào)整，房子要還是不要，蔣軍左右為難。他知道，開發(fā)商不會輕意退還已經(jīng)交付的5萬元定金。
向開發(fā)商提出完善合同要求
4月22日，蔣軍找到開發(fā)商，提出要在開發(fā)商提供的格式合同上增加己方的五點主張，即：將當初公開宣傳的設(shè)立兩所中小學名校的分校寫進合同；確保所交付的購房面積不能達到或超過144平方米界線，否則由此產(chǎn)生的稅費由賣房方承擔；希望按國家政策規(guī)定允許辦理公積金貸款；房屋交付時相關(guān)配套應(yīng)達到交付標準并與房屋同期交付，如果逾期應(yīng)視同延期交房，并按照總房款萬分之五／日支付賠償金；由于國家住房信貸政策發(fā)生重大調(diào)整，相關(guān)細則還未完全明確，如果因此無法獲得貸款或無法獲得足額貸款，雙方可以解除合同，并提出于解除合同7日內(nèi)，無息退還買房定金、誠意金及首付款。
由于上述五條中的部分要求擊中了開發(fā)商的“軟肋”，有關(guān)人員過目后作不了主，經(jīng)層層請示，開發(fā)商最終回絕了蔣軍的要求，理由是“國內(nèi)無先例，我們不可能把每個買房人的要求一一寫進合同里。”
“拉鋸戰(zhàn)”在簽約期里進行
兩次交涉無果，7天簽訂預售合同的期限也已屆滿，在合理要求得不到解決的情況下，蔣軍決定以特快專遞的形式，向開發(fā)商發(fā)書面函，要求對方必須針對自己提出的五點要求給予答復。4月26日，開發(fā)商給蔣軍發(fā)來書面告知函，答應(yīng)蔣軍的合同簽訂可順延3天，但同時告知，若3天后仍不按認購書約定前往簽署商品房預售合同，則視為自動放棄認購權(quán)，所支付的認購定金將分文不退。
蔣軍說：“開發(fā)商的承諾為什么就不能落實在合同里？購房人為什么就得永遠聽開發(fā)商的？”
蔣軍收到開發(fā)商回函的次日，他立即又給開發(fā)商致函，提出了不能接受的理由：格式合同條款中存在有�！逗贤ā返牟还龡l款；對訂購書的法律效力存在質(zhì)疑等。蔣軍一方面與開發(fā)商爭取權(quán)益，同時作著與開發(fā)商打官司的準備，他將與賣方有關(guān)人員的交涉通話均作了錄音，書面證據(jù)也全部準備到位。
揪住開發(fā)商的“軟肋”
時間一天天過去，開發(fā)商既不接受蔣軍的五點主張，也不同意退還定金，于是，蔣軍決定聘請律師通過法院判決解決問題，將開發(fā)商告上了南京市鼓樓區(qū)法院。5月24日，法院受理了該案。
被告方在獲悉蔣軍起訴后，也覺得蔣軍確實“不是一般的”購房人，確實抓住了開發(fā)商的“軟肋”。“全國所有的開發(fā)商目前使用的基本上都是格式合同，這一點幾乎所有的購房人都是清楚的，開發(fā)商也知道這里暗藏玄機，但這些年來，從沒有購房人利用這一點為自己維權(quán)的。”一位房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士說。
不戰(zhàn)而勝開發(fā)商主動調(diào)解
作為“新政”出臺后江蘇省范圍內(nèi)首例案件，自然引起當?shù)孛襟w的關(guān)注，6月5日，南京的幾家都市報同時刊發(fā)了鼓樓區(qū)法院受理這一案件的消息，媒體關(guān)注此案的關(guān)鍵點在于：無論最終判決結(jié)果如何，此案都具有一定的現(xiàn)實意義，這是原告公開挑戰(zhàn)開發(fā)商延續(xù)使用多年的格式合同糾紛，而不平等的格式合同又恰恰是購房人長期以來最不滿意的問題之一。
鼓樓區(qū)法院原定7月2日上午開庭審理此案，然而連辦案法官也沒有想到，開始態(tài)度強硬的被告開發(fā)商，卻于6月10日通過委托代理人向法院主動提出調(diào)解要求，并表示愿意將5萬元定金退還原告。
6月13日上午，法院組織原告、被告雙方進行調(diào)解，由于被告愿意徹底妥協(xié)，整個調(diào)解過程事實上變成了一個走法律程序的過程。依據(jù)雙方達成的協(xié)議，被告開發(fā)商退還了原告蔣軍的5萬元定金，并承擔了減半收取的案件訴訟費。簽收完法院出具的調(diào)解文書后，雙方握手言和。本報通訊員李自慶
律師說法
這場官司打下去，開發(fā)商未必勝訴，過多承諾是開發(fā)商的“軟肋”。
從蔣軍起訴的理由和開發(fā)商的辯解來看，此案的發(fā)生，是雙方對定金合同理解的不同造成的。蔣軍所理解的稱為立約定金，是指為擔保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的金錢。最高院有關(guān)司法解釋規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
作為原告，蔣軍對這條規(guī)定運用得比較好。如果他交了5萬元定金，到了簽合同的最后期限沒有按照約定去簽合同，那么作為給付定金的一方，將無權(quán)要求返還定金，他的5萬元錢也就打水漂了。但是，在合同簽字的最后期限之前，他去找開發(fā)商簽合同，這表明了他的誠意。至于合同能不能簽得成，那要看雙方談判的結(jié)果，這是另外一回事。在這種情況下，開發(fā)商拒絕蔣軍提出的五點要求，并拒絕訂立合同，開發(fā)商是自己把自己陷入了被動的境地。
蔣軍提出的五點要求也是比較合理的。因為現(xiàn)在很多開發(fā)商在樓盤前期宣傳時拋出各種各樣的利好消息，很多買房人就是沖著開發(fā)商的諸多“承諾”去的。但現(xiàn)實中，開發(fā)商不能如期兌現(xiàn)的事，卻屢屢發(fā)生，有時甚至根本就是虛假宣傳，這種情況對購房者的利益是構(gòu)成侵害的。因此，作為購房者，蔣軍有權(quán)要求開發(fā)商將其承諾的種種好處固定到合同條款中去。
當然，糾紛發(fā)生在新政出臺之后，開發(fā)商一開始提出蔣軍是“炒房客”，揪住開發(fā)商的“軟肋”不放，目的只是想要回自己的定金。其實，這樣的說法是站不住腳的，這一點開發(fā)商自己也知道。因為買房的目的不是法律禁止的范疇，買房人按照法律的規(guī)定來維護自身的合法權(quán)益更是受法律保護的。反過來說，即使是買第一套房的人，同樣可以提出蔣軍提出的這五點要求來。開發(fā)商所以不戰(zhàn)而退，其實主要原因就是：其一，此案進入審理程序后原告勝訴的可能性很大，其二，關(guān)注此案的人多了，人們也會從中學到許多購房技巧，而這對開發(fā)商來說，是“潛伏”的危機。
南京維世德律師事務(wù)所律師唐巖