編者按：4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知”(以下稱“國(guó)十條”)，從增供給、抑需求多角度出手，開始了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控步伐。在“國(guó)十條”下發(fā)剛滿兩個(gè)月的時(shí)候，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了怎樣的變化？是不是能與最初政策的預(yù)期相一致？房企可承受的政策壓力有多大？《對(duì)話首席分析師》欄目采訪了國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)的分析師曹旭特。
房?jī)r(jià)真的跌了嗎？
據(jù)媒體報(bào)道，端午節(jié)假日北京二手房日均成交量與總成交量同比均大跌77%。滬上購(gòu)房人群觀望情緒日益濃厚，整體樓市顯得冷淡。樓市新政之下，日前綠地集團(tuán)旗下的一個(gè)上海項(xiàng)目--綠地薔薇九里小高層以7.8~8.2折的價(jià)格銷售，比此前恒大、萬(wàn)科、保利等公司給出的降價(jià)幅度更高。深圳新房成交價(jià)格連續(xù)兩周大幅回落，目前每平方米成交均價(jià)在1.7萬(wàn)元水平附近。而在此前，深圳每平方米成交均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元。
又有媒體報(bào)道，繼招商地產(chǎn)后，世茂股份、冠城大通等房地產(chǎn)公司也紛紛宣布暫緩增發(fā)，甚至包括ST星美這樣的“借殼”地產(chǎn)企業(yè)，也已經(jīng)宣布退出重組。曾經(jīng)洶涌的房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)潮在六月份戛然而止，對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，增發(fā)潮的降溫，可能會(huì)讓房地產(chǎn)公司修改今年的銷售計(jì)劃和擴(kuò)張計(jì)劃，令處于高速成長(zhǎng)期的公司不得不降價(jià)賣房，換取資金安全。
諸多跡象似乎表明，房?jī)r(jià)，果真在政策的持續(xù)作用力下，出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。然而，這是不是意味著縮量后的大幅降價(jià)即將開始？
事實(shí)或非如此
曹旭特指出，從目前的情況來(lái)看，各地樓市的交易量確實(shí)是降下來(lái)了，但是價(jià)格很多地方還是在漲�！拔覀�?cè)谂袛喔鞯胤績(jī)r(jià)漲跌的時(shí)候，更多要看加權(quán)平均的數(shù)字才有意義�！彼f(shuō)，“目前二手房市場(chǎng)、北京通州等地區(qū)、深圳等地的房?jī)r(jià)確實(shí)是有下降，但是部份樓盤價(jià)格卻還是在漲。比如北京近期新開盤的樓盤，一共將近400套房，排號(hào)就達(dá)到了3700個(gè)，這個(gè)數(shù)字很能說(shuō)明問(wèn)題，漲價(jià)幾乎是沒有懸念的�！�
為什么在如此強(qiáng)力的政策下，依然沒有能夠使房?jī)r(jià)有效的降下來(lái)？曹旭特認(rèn)為，這與市場(chǎng)預(yù)期有很大關(guān)系，目前的情況來(lái)看，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，同時(shí)，房地產(chǎn)商的資金鏈沒有收到根本影響，不差錢的現(xiàn)狀，使得他們對(duì)調(diào)整的力度有了一定的抗壓能力。
扛到年底沒問(wèn)題？
在政策的壓力下，各地的房地產(chǎn)企業(yè)還能夠“扛”多久？
曹旭特告訴記者，從房地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)來(lái)看，目前的銷售確實(shí)在變差，環(huán)比下降很快。“以萬(wàn)科為例，五月份比四月份銷售降低了20%-30%，但是價(jià)格還是沒有出現(xiàn)大幅的下降。”
根據(jù)有關(guān)“上市房企壓力測(cè)試”結(jié)果表明，當(dāng)2010年銷售額比預(yù)定水平下降30%時(shí)，綠城、保利和恒大將面臨較大資金缺口。但研究2009年資金狀況卻發(fā)現(xiàn)此三家企業(yè)均屬去年底現(xiàn)金充沛的企業(yè)之列。特別是保利地產(chǎn)，去年底持有現(xiàn)金超過(guò)150億元，且 2010年即將通過(guò)增發(fā)新增融資96億元。相比之下，另一些企業(yè)的資金壓力隨著銷售額降低30%并無(wú)明顯惡化。這部分企業(yè)更能承受銷售額降低，也更有可能選擇降價(jià)銷售。
曹旭特指出，“如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售量能夠一直保持現(xiàn)在的程度，那么以現(xiàn)有的資金量和實(shí)力，維持到年底的問(wèn)題不大。在年底或明年初才會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)潮。”
開發(fā)商不會(huì)“坐以待斃”
相關(guān)分析表明，面對(duì)政策調(diào)控顯效后所帶來(lái)的資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種辦法來(lái)應(yīng)對(duì)。
在財(cái)務(wù)層面，上市房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇盤活資產(chǎn)、壓縮開支、放緩開發(fā)節(jié)奏、引入投資者、增發(fā)、整體出售物業(yè)、引入新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、降價(jià)銷售等多種方式解決資金壓力。企業(yè)應(yīng)根據(jù)各種解決方案的特點(diǎn)和自身的需求選取最合適的資金缺口解決方案，緩解資金壓力。
在戰(zhàn)略層面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)分散風(fēng)險(xiǎn)，也可以通過(guò)平衡持有和銷售業(yè)務(wù)減輕財(cái)務(wù)壓力，還可以通過(guò)合作開發(fā)等多種方式降低大量長(zhǎng)周期占?jí)嘿Y金的業(yè)務(wù)在資產(chǎn)組合中的比例。
此外，通過(guò)積聚企業(yè)核心能力持續(xù)降低開發(fā)成本并提升產(chǎn)品和品牌溢價(jià)，也可以在一定程度上使企業(yè)取得優(yōu)于平均水平的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)。