購(gòu)買(mǎi)一套成交價(jià)為122萬(wàn)元的二手房，究竟要向房產(chǎn)中介繳納多少費(fèi)用？在鏈家地產(chǎn)的銷(xiāo)售人員開(kāi)具的一張費(fèi)用清單中，明確說(shuō)明由中介公司收取或代為收取的費(fèi)用包括：信息費(fèi)30500元、“代書(shū)費(fèi)”6100元、過(guò)戶費(fèi)3000元、貸款費(fèi)3000元、評(píng)估費(fèi)600元，總計(jì)4.32萬(wàn)元，相當(dāng)于房款的3.5%。
本報(bào)《房產(chǎn)中介如何巧收“代書(shū)費(fèi)”》一文于昨天刊登后，有不少讀者反映說(shuō)，在進(jìn)行二手房交易時(shí)遇到了同樣的困惑。在中介公司開(kāi)出的這些名目五花八門(mén)的費(fèi)用中，到底有多少是類(lèi)似“代書(shū)費(fèi)”這樣由中介公司杜撰出來(lái)的？又有哪些費(fèi)用背后隱藏著陷阱？本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了一番再調(diào)查。
疑問(wèn)1 中介費(fèi)還能隨便打折？
為了一套標(biāo)價(jià)120萬(wàn)元的二手房，趙女士成了兩家中介公司爭(zhēng)搶的目標(biāo)。
最初兩家中介都提出，趙女士需要繳納相當(dāng)于房款2.5%的中介服務(wù)費(fèi)，算下來(lái)為3萬(wàn)元，但是當(dāng)趙女士透露說(shuō)會(huì)在兩家中介之間比較一下報(bào)價(jià)時(shí)，好戲便開(kāi)場(chǎng)了：一家中介當(dāng)即宣稱(chēng)，可以在服務(wù)上給個(gè)8.5折的優(yōu)惠，相當(dāng)于省下4500元；另一家中介馬上許諾，除了服務(wù)費(fèi)好商量，還可以適當(dāng)減免其他費(fèi)用。
你給打折，他給優(yōu)惠，在兩家中介之間跑了幾趟，幾乎沒(méi)費(fèi)什么口舌，趙女士的中介服務(wù)費(fèi)便被雙方一路殺價(jià)，前后竟然減去了6000元。一家中介的銷(xiāo)售人員勸說(shuō)趙女士：“這可不少啦，相當(dāng)于您賺了臺(tái)大電視呢。”可趙女士卻沒(méi)覺(jué)得自己賺了便宜：“6000元都能跟兒戲似的砍下來(lái)了，你說(shuō)這里面還得有多少水分？”
2 一家公司為啥分頭收費(fèi)？
在“我愛(ài)我家”和鏈家地產(chǎn)這兩大中介的收費(fèi)項(xiàng)目清單中，都包括過(guò)戶費(fèi)和貸款費(fèi)這兩筆數(shù)額不菲的費(fèi)用。其中，“我愛(ài)我家”的過(guò)戶費(fèi)和商業(yè)貸款費(fèi)分別為3000元和1800元，而鏈家地產(chǎn)的這兩筆報(bào)價(jià)均為3000元。如此算來(lái)，買(mǎi)房者為了辦理過(guò)戶和貸款，還要額外多掏4800元至6000元不等的費(fèi)用。
為什么要額外收取這兩筆費(fèi)用？鏈家地產(chǎn)的銷(xiāo)售人員解釋稱(chēng)：中介服務(wù)費(fèi)是由經(jīng)營(yíng)部門(mén)來(lái)收取，而過(guò)戶費(fèi)和貸款費(fèi)還要交由公司其他部門(mén)來(lái)辦理，相關(guān)人員為此需要跑腿兒、開(kāi)具證明、準(zhǔn)備文件等，自然還要額外收費(fèi)。“我愛(ài)我家”銷(xiāo)售人員的說(shuō)法也大體相似，強(qiáng)調(diào)這筆費(fèi)用是交由公司內(nèi)不同部門(mén)收取的。
“既然都是一個(gè)公司收取的費(fèi)用，那么你們自己內(nèi)部結(jié)算就好了，為什么還要對(duì)客戶多收好幾筆錢(qián)呢？”對(duì)于地產(chǎn)中介給出的說(shuō)法，就連市住建委便民服務(wù)熱線的工作人員也表示不能理解。這位工作人員表示，按照物價(jià)部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)，中介應(yīng)當(dāng)僅收取房款2.5%的服務(wù)費(fèi)這一筆錢(qián)，其他收費(fèi)項(xiàng)目都沒(méi)有名分。
3 銀行貸款收不收評(píng)估費(fèi)？
鏈家地產(chǎn)的收費(fèi)清單中還有一筆600元的評(píng)估費(fèi)。開(kāi)具清單的銷(xiāo)售人員告訴買(mǎi)房者，評(píng)估費(fèi)是在辦理商業(yè)貸款時(shí)由銀行出面進(jìn)行評(píng)估所產(chǎn)生的，因此這筆費(fèi)用實(shí)際上是由銀行收取，中介公司只是代為銀行收費(fèi)而已。但是銀行真的要收取評(píng)估費(fèi)嗎？
“我們是為貸款客戶提供免費(fèi)評(píng)估的。”交通銀行一位工作人員答復(fù)說(shuō)，在辦理商業(yè)貸款時(shí)，該銀行不會(huì)向客戶收取任何評(píng)估費(fèi)。建設(shè)銀行西單支行的貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也明確表示，客戶辦理購(gòu)房商業(yè)貸款，目前并不需要繳納評(píng)估費(fèi)。
工商銀行方面的說(shuō)法是，該銀行并不直接提供評(píng)估業(yè)務(wù)，而是需要客戶提供其他專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，因此這家銀行也不會(huì)收取評(píng)估費(fèi)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)金額也各不相同。農(nóng)業(yè)銀行則要收取一筆600元左右的評(píng)估費(fèi)，但其負(fù)責(zé)人也表示，如果客戶在農(nóng)行辦理貸款，這筆費(fèi)用可以通過(guò)協(xié)商適當(dāng)減免。
由此看來(lái)，至少“四大行”未必全部收取評(píng)估費(fèi)；那么更加令人費(fèi)解的是，由中介“代收”的這筆費(fèi)用，最后到底流到哪兒去了呢？
說(shuō)法 協(xié)會(huì) 中介費(fèi)雙方商量著辦
一筆中介服務(wù)費(fèi)，還額外捆綁著“代書(shū)費(fèi)”、過(guò)戶費(fèi)、貸款費(fèi)、評(píng)估費(fèi)至少四筆說(shuō)不清道不明的費(fèi)用。這些錢(qián)到底該收不該收？又應(yīng)該收多少？北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚昨天答復(fù)本報(bào)稱(chēng)，這些額外的費(fèi)用并不屬于行業(yè)“通例”，具體怎么收可以由買(mǎi)房者和中介公司協(xié)商。
按照《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，中介公司最多只能夠收取相當(dāng)于房款2.5%的中介服務(wù)費(fèi)；但是大多數(shù)中介實(shí)際收取的費(fèi)用都超過(guò)了房款比例的3%以上。對(duì)此周宗楚的解釋是，房款2.5%的上限標(biāo)準(zhǔn)，僅指完成一筆交易時(shí)產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)用，而“代書(shū)”、過(guò)戶、貸款等都屬于額外服務(wù)，因此可以額外收費(fèi)。
對(duì)于這套1997年出臺(tái)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否已經(jīng)過(guò)時(shí)，周宗楚表示發(fā)改委等部門(mén)也在研究對(duì)其進(jìn)行修訂。他個(gè)人認(rèn)為，一套能夠照顧到購(gòu)房者和中介公司雙方利益的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵在于“質(zhì)價(jià)相符”，即“一分錢(qián)一分貨”，“只要能夠把該收多少錢(qián)的問(wèn)題說(shuō)清楚就可以了。”
律師 額外費(fèi)用就是巧立名目
行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，卻遭到了多位法律界人士的一致反駁。
北京浩東律師事務(wù)所的王海平律師認(rèn)為，當(dāng)前的問(wèn)題恰恰就在于中介公司收取的費(fèi)用與其實(shí)際提供的服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”。以“代書(shū)費(fèi)”為例，這個(gè)名詞是從法律界套用過(guò)來(lái)的，而律師收取“代書(shū)費(fèi)”，是因?yàn)橐獮榭蛻羝鸩莘晌募蚍珊贤?ldquo;中介公司拿的都是標(biāo)準(zhǔn)合同，基本不用修改，怎么也能叫‘代書(shū)’？”
對(duì)于有中介提出的“代書(shū)費(fèi)”中包含審查項(xiàng)目，王海平也提出了質(zhì)疑。中介所謂的審查，包括對(duì)個(gè)人身份和房產(chǎn)信息兩方面，“個(gè)人信息上網(wǎng)花5元錢(qián)就能核查，房產(chǎn)信息也可以網(wǎng)上核對(duì)；因此中介公司實(shí)際上并沒(méi)有付出實(shí)質(zhì)性的勞動(dòng)。”
還有法律界人士認(rèn)為，行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人提出的協(xié)商定價(jià)的說(shuō)法，在實(shí)際交易過(guò)程中并不具備可操作性。“這些額外費(fèi)用是捆綁收取的，如果購(gòu)房者提出異議，中介公司很可能就會(huì)拒絕提供交易服務(wù)。”尤其是在房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)火熱的環(huán)境下，只要中介公司不愁找不到買(mǎi)家，也就不會(huì)輕易妥協(xié)。
鏈接
北京房產(chǎn)中介費(fèi)屬全國(guó)最高水平
從記者實(shí)際調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，多數(shù)中介公司僅收取服務(wù)費(fèi)和“代書(shū)費(fèi)”兩項(xiàng)，便能夠賺取房款3%的傭金；而如果再加上其他捆綁收取的款項(xiàng)，其實(shí)際獲取的傭金比例甚至高達(dá)房款的3.5%以上。北京房產(chǎn)中介費(fèi)居于全國(guó)最高水平，已是多年來(lái)不爭(zhēng)的事實(shí)。
以同樣面臨巨大房?jī)r(jià)壓力的上海為例，根據(jù)去年7月上海《新聞晨報(bào)》的報(bào)道，上海的中介服務(wù)費(fèi)僅為房款的2%，且是以分別向上下家收取1%的形式來(lái)取得。
另?yè)?jù)廣州媒體昨天報(bào)道，根據(jù)《廣州市2010版存量房(二手房)買(mǎi)賣(mài)合同》和《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本》，其中介費(fèi)為成交房款的0.5%至2.5%；實(shí)行獨(dú)家代理的，最高不超過(guò)成交價(jià)的3%。該文本中還特別注明，中介有審查買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人委托關(guān)系、房地產(chǎn)資料真?zhèn)蔚牧x務(wù)。