南京規(guī)模最大的經(jīng)濟適用房小區(qū)景明佳園大門附近，有一家名叫“任我行”的房產(chǎn)中介門店。記者前去探訪該小區(qū)二手房買賣情況時，汪姓老板表示:“只有出租的，很少有賣的。”南京市允許滿5年的經(jīng)濟適用房出售的政策出臺快一年了，他這里才賣了兩三套經(jīng)適房。之所以出現(xiàn)這種情況，與政策要求“經(jīng)適房出售溢價所得的50%將上繳給政府”有關(guān)。繳納溢價帶來的壓力，使大批經(jīng)適房主被迫選擇以租代售，而經(jīng)適房出租是國家明令禁止的。鑒于經(jīng)適房陷入的尷尬境地，房管部門醞釀諸多新的住房保障政策。
經(jīng)適房1年只賣了112套
2008年11月25日，南京市出臺了《關(guān)于貫徹〈南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則〉、〈南京市廉租住房保障實施細則〉的若干規(guī)定》，明確表示購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，允許上市出售。不過，出售溢價所得的50%，要上繳給市政府。
南京市政府允許經(jīng)適房上市買賣之后，經(jīng)適房的成交數(shù)量卻一直有限。記者從南京市房改辦了解到，南京市2002年建設竣工、2003年左右交付的經(jīng)濟適用房，共39752套。這些經(jīng)濟適用房都滿足購房滿5年的標準。然而新政實行近一年，截止到目前，南京市上市成交的經(jīng)適房只有112套。而目前南京市二手房每天成交量在300套上下。
在成交的112套經(jīng)適房中，約有90套經(jīng)適房屬于征地拆遷補償所得。按照規(guī)定，征地拆遷補償取得的經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟適用住房項目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房上市的，免交收益，土地性質(zhì)仍為劃撥土地。需要繳納50%溢價的經(jīng)適房，只成交了20余套。
在“任我行”中介門店內(nèi)，告示板上都是景明佳園的出租房源，僅有幾張出售房源信息。“現(xiàn)在問的人多，買的人少。”汪老板告訴記者，允許經(jīng)適房上市的政策剛出來的時候，他們的門店里一下子掛出去30多套待售的房子，全部是景明佳園里的。
業(yè)主算賬售不如租
據(jù)了解，目前景明佳園毛坯房房源價格已賣到了6500元/平方米。
57歲的劉師傅是景明佳園第一批入住的業(yè)主，他們家原先居住在華僑路，2000年被實施貨幣拆遷，25平方米的住房獲得了5.2萬元的補償。劉師傅告訴記者，按照當時的政策，他們花費了11萬元購買了一套景明佳園70平方米的經(jīng)濟適用房。劉師傅現(xiàn)在的經(jīng)適房已達到了滿5年的要求，可上市出售，不過要繳納50%的溢價，出售明顯不如出租劃算。劉師傅算了一筆賬:按照現(xiàn)在的行情，70平方米的毛坯房能賣40萬元左右�？鄢敵�11萬元的購買成本，該套經(jīng)適房的溢價是29萬元。繳納完50%的溢價和個人所得稅后，劉師傅真正所得只有14萬元左右。
按照景明佳園現(xiàn)在的出租價格水平，70平方米的兩房，一個月的租金能達到1200元，一年能獲得1.44萬元左右的出租收入。如果出租順利的話，只要出租10年，就能賺回當年買房子價錢。
數(shù)千套經(jīng)適房違規(guī)出租
2007年11月30日，建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，該辦法沿襲了2004年的規(guī)定，明確要求經(jīng)適房不得用于出租經(jīng)營。但在溢價所得必須50%上繳國家的政策出臺后，南京經(jīng)適房以租代售的還是明顯多了起來。在網(wǎng)上輸入景明佳園、銀龍花園、春江新城等一批經(jīng)適房的名稱，隨即出現(xiàn)大批出租房源的信息。南京中介業(yè)內(nèi)人士表示，南京已建成的20余個經(jīng)適房小區(qū)，保守估計也有數(shù)千套經(jīng)適房在違規(guī)出租。
南京滿堂紅中介公司相關(guān)人士告訴記者，由于經(jīng)適房業(yè)主的特殊性，大量經(jīng)適房主都不會在網(wǎng)上發(fā)布出租信息，尋找中介公司的就更少了。大部分經(jīng)適房的出租，都是通過小區(qū)內(nèi)張貼小紙條或者熟人介紹等手段。因此，精確統(tǒng)計經(jīng)適房的出租量比較困難。不過，曾經(jīng)有景明佳園的業(yè)主找到他們，一下子掛出4套經(jīng)適房出租。
“現(xiàn)在都是在出租，賣的人畢竟是少數(shù)，除非是急等著用錢。”一位姓陸的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，有條件不住經(jīng)適房的業(yè)主，基本上都是把房子拿出去出租，尤其是需要繳納50%的溢價政策出來之后。
經(jīng)適房多成拆遷安置房
南京的經(jīng)濟適用房在實際執(zhí)行過程中，已演變成了征地拆遷安置房。記者從南京市2001年以來關(guān)于經(jīng)適房的文件中發(fā)現(xiàn)，2001年經(jīng)適房登臺之初，建設的目的是為了解決城市“雙困家庭”的住房矛盾。從2002年7月開始，南京市將征地拆遷居民的安置也并軌到城市“雙困家庭”的安置中來。截止到目前，南京市共有62720套經(jīng)適房用于征地拆遷居民安置，11831套經(jīng)適房用于城市拆遷安置，只有6618套用于“雙困家庭”安置，另有4494套剩余。
政府無奈經(jīng)適房出租
“經(jīng)適房原則上是不能出租的。”南京市房改辦相關(guān)負責人表示，但該人士對南京經(jīng)適房違規(guī)出租現(xiàn)象并不回避，其表示，南京經(jīng)適房建設歷史上遺留下來不少問題，從實際以及人性的角度出發(fā)，南京經(jīng)適房的違規(guī)出租在一定程度上得到了容忍。
“征地拆遷居民不同于城市‘雙困家庭’。”南京市房改辦相關(guān)負責人告訴記者，南京城市化進程中的大批征地拆遷居民，被征地之前的生活來源，主要依靠土地;被征地之后，他們的主要生活來源被切斷，政府只有用經(jīng)適房給予補償。因此，出現(xiàn)了一戶征地拆遷居民拿到多套經(jīng)適房的現(xiàn)象。這些失去生活來源的居民，只有依靠經(jīng)適房出租或者出售來繼續(xù)他們的生活。
該負責人表示，南京市在執(zhí)行國家政策之初，考慮到部分征地農(nóng)民有一套以上的經(jīng)適房，因此這些被征地農(nóng)民的經(jīng)適房是允許出租的。隨后，各種性質(zhì)的經(jīng)適房出租也被默認。“當初的經(jīng)適房選址，用現(xiàn)在的眼光來看，是存在問題的。”該負責人表示，南京的經(jīng)適房大都安排在城市邊緣地區(qū)，這給住戶的上班、子女求學帶來了很多問題。不少經(jīng)適房業(yè)主不得不將自己的房子出租，然后在主城區(qū)另外再租房子。“不排除有業(yè)主是為了純粹出租獲利。”該負責人表示，逐一甄別難度很大，“一刀切”式的不允許出租又不符合實際情況。
“補磚頭”向“補人頭”轉(zhuǎn)變
經(jīng)適房的違規(guī)出租，暴露出了當下經(jīng)適房政策的眾多弊端。據(jù)悉，為了解決這一問題，南京市已從2007年年底開始，逐步扭轉(zhuǎn)住房保障體系建設方向。
根據(jù)《2008-2010年南京市城市低收入家庭的住房保障規(guī)劃綱要》，南京市將逐步減少經(jīng)適房的建設體量，快速提高廉租住房比例，中低價商品房則逐步退出歷史舞臺。綱要顯示，規(guī)劃的3年內(nèi)，南京將建設1萬套經(jīng)適房用于低收入住房困難家庭的安置，建設6萬套用于拆遷安置。和此前相比，用于“雙困家庭 ”安置的經(jīng)適房數(shù)量得到提高，用于拆遷安置的經(jīng)適房數(shù)量相對得到控制。規(guī)劃的3年內(nèi)，南京還將為6.6萬戶提供廉租住房保障。其中，廉租房實物配給 3000戶，保障性購房補貼發(fā)放3000戶，廉租租賃補貼發(fā)放6萬戶。三年用于廉租房建設的資金總量達到了10.8億元。這一數(shù)量，是南京此前四年用于廉租房建設資金總量的6倍。
南京市房管局相關(guān)負責人表示，南京住房保障建設，將從“補磚頭”逐步向“補人頭”轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變將利用市場調(diào)節(jié)的力量，在消除此前住房保障結(jié)癥的同時，也讓更多的家庭享受到住房保障。
新聞延伸：
南京住房保障醞釀諸多新政
南京市房管部門相關(guān)負責人透露，鑒于經(jīng)適房政策施行過程中的一些問題，南京住房保障正醞釀出臺諸多新政。
醞釀精裝修保障房源
受經(jīng)濟條件限制，一批經(jīng)適房、廉租保障房居民無力實施裝修，多年來一直居住在毛坯房中。正規(guī)裝修公司看不上這部分人的裝修，馬路裝修隊伍又無法保障裝修質(zhì)量。針對這些居民的煩惱，南京市房管部門正在醞釀，向北京等城市學習，推出“菜單式”精裝修保障房源，對廚房、衛(wèi)生間等進行裝修。根據(jù)各自的承受能力，居民也可以自己選擇具體裝修內(nèi)容。這樣由政府部門統(tǒng)一實施裝修，不僅降低了裝修成本，而且也保障了裝修質(zhì)量。
保障門檻再次降低
不久前剛結(jié)束的全市低收入住房困難家庭補充調(diào)查，將為南京進一步降低廉租保障門檻作出判斷依據(jù)。南京市房改辦透露，在對南京3萬多戶低保家庭進行摸底調(diào)查后，房改辦初步將廉租住房的收入標準從目前的“家庭人均月收入低于750元”放寬到“家庭人均低于900元/月”。其中，廉租房實物配給門檻也將同步降低，擬將從目前的“無房家庭”放寬到“家庭人均居住面積低于15平方米”。
大學畢業(yè)生被納入保障
南京市正醞釀將大學畢業(yè)生納入全市的住房保障范圍內(nèi)，在主城區(qū)專門建設一批“人才公寓”提供給符合條件的大學畢業(yè)生。這些大學畢業(yè)生將逐一通過 “學歷”、“收入”、“戶口”等數(shù)道門檻后，申購相應的保障性房源。南京市房改辦相關(guān)人士透露，即使廉租房保障門檻降低，一些月薪在1000元至1500 元之間的大學畢業(yè)生還是“兩頭夠不著”———市場上的商品房買不起，住房保障又享受不到。針對這部分人群，南京市將以“人才公寓”的形式提供住房保障。具體的操作方式分為兩個步驟，一是針對吸納大學畢業(yè)生較多的大型公司企業(yè)，由房管部門協(xié)助其拿地，并在土地出讓金、相關(guān)稅費的繳納上實施減免政策，由企業(yè)建設，交付后只能提供給大學畢業(yè)生居住;另一種模式則是由南京市房管局在主城區(qū)選取零星的地塊，建成后按照不同的檔次分配給符合條件的大學畢業(yè)生。
部分城市經(jīng)適房遭拋棄
2008年以來，石家莊、昆明等地的居民，用實際行動宣布對經(jīng)適房保障制度的抵制，大批建成后的經(jīng)適房遭市場棄購。以昆明為例，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設了兩個規(guī)模較大的經(jīng)濟適用房項目，兩處經(jīng)適房的總面積為110萬平方米。今年4月初，其中一個90 萬平方米的經(jīng)適房開盤銷售，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而4個月后，截至銷售的最后一天，該經(jīng)濟適用房小區(qū)的5300套經(jīng)濟適用房，僅售出2510余套，有近半低收入家庭放棄購房。
2008年以來，沈陽、常州、大連等城市陸續(xù)宣布，經(jīng)適房將逐步施行貨幣化分配。除了經(jīng)適房的貨幣化執(zhí)行外，山東濟寧等城市則宣布，經(jīng)濟適用房建設將和廉租住房建設“并軌”，明確表示將逐步減少經(jīng)適房的建設。到目前為止，已經(jīng)有近十座城市間接或者直接表示，要減少經(jīng)適房的建設量。
各地經(jīng)適房違規(guī)事件一覽
今年6月12日，位于武漢中心城區(qū)的武昌余家頭小區(qū)三期B座經(jīng)適房搖號銷售，共公開銷售住房124套，均價為每平方米2800元，比周邊商品房價格低2500元以上。在6月2日到6日登記日，共有超過5000人登記申購，競爭比例高達1∶40，被稱為“2005年以來武漢最供不應求的經(jīng)濟適用房 ”。6月12日該項目搖號結(jié)束后，武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)公布了搖號結(jié)果，一些市民隨即發(fā)現(xiàn)其中存在“六連號”現(xiàn)象，令不少市民懷疑存在“暗箱操作”。經(jīng)查，6人申請材料系造假，購房資格被取消。
今年下半年以來，北京多家媒體連續(xù)做出報道，稱北京一批經(jīng)適房小區(qū)違規(guī)出租，出租率超過了20%。北京市有關(guān)部門表示，經(jīng)適房出租問題存在歷史原因，有關(guān)部門將考慮出臺配套政策，借鑒經(jīng)適房再上市政策中新房、老房區(qū)別對待的方式來解決。同時，將加強投訴舉報。
今年8月底，北京經(jīng)適房公示中，出現(xiàn)一名身份證號為“111111111111111111”的人。此事立刻引起了網(wǎng)友和媒體的熱議和質(zhì)疑，網(wǎng)友戲稱此身份證為“史上最牛身份證號”。隨即有媒體曝出此身份證主人高明顯去年也曾參加經(jīng)適房搖號，并且也被搖中。當天，央視網(wǎng)又曝出高明顯曾用“18個 0”的身份證號參與了廉租房申請。
“史上最牛身份證號”事件，被指出經(jīng)適房申購環(huán)節(jié)透明度不夠，并且缺乏監(jiān)督機制的保證。