昨日，記者走訪的住房困難戶以及熱心讀者來信普遍關注租房問題，希望政府能盡早出臺經(jīng)適房出租政策或者擴大廉租房保障范圍。據(jù)了解，廣州的經(jīng)適房保障人群是涵蓋了廉租房保障人群的，也就是說符合廉租房保障條件的也可以申購經(jīng)適房。
對于近期媒體反映的種種經(jīng)適房問題，廣州市住房保障辦副主任黃信敬近日表示，廣州正在擬定經(jīng)適房租賃政策，有望按收入高低區(qū)分租金，但也有許多問題涉及社會問題，如關乎保障資格審核的全社會信用體系的建設等等。
保障辦：信貸將放寬 買不起也可租房住
對于目前存在的資質審核問題以及購房信貸問題，黃信敬表示，我國社會誠信體系還不健全，稅務、金融等部門的信息未能有效共享，使得對個人收入真實情況進行核查有一定難度，今后將和民政部門、銀行、公積金中心共同審核經(jīng)適房購房資格。黃信敬介紹，市住房保障辦還正和銀行進行協(xié)調，爭取對購買經(jīng)適房的低收入家庭提供較為寬松的信貸條件，爭取讓首付成數(shù)可以低至兩成。
研究按收入高低區(qū)分租金
市住房保障辦透露，由于低收入家庭普遍收入低，且工作、收入均不穩(wěn)定，其購房承受能力也相應較低。對部分因經(jīng)濟原因主動放棄購買經(jīng)適房的家庭，如符合廉租住房保障的，將通過安排入住廉租住房，或向其發(fā)放租賃補貼由其自行租房來解決，同時該辦正在研究經(jīng)濟租賃住房政策，采取按收入高低區(qū)分租金，可以先租，待有能力時再購買。
經(jīng)適房戶型為何這么大
此外，對于市民質疑為何經(jīng)適房戶型如此之大，市住房保障辦表示，主要是因為此前國家規(guī)定的經(jīng)適房面積較大，而近兩年出臺的新的經(jīng)適房政策縮小了戶型面積，而現(xiàn)在在售的經(jīng)適房大多是以前按照舊規(guī)定規(guī)劃設計的，所以戶型面積超標，不得不讓市民按市場價補足面積。
但所謂的市場價已經(jīng)比真正的市場價低了不少，比如黨恩新街市場價應為12000元/平方米，現(xiàn)在調整為約8000元/平方米，“市民不用著急，即將推出的經(jīng)適房面積都將在60平方米左右，同時也在考慮設計更小面積的經(jīng)適房”。
銀行：經(jīng)適房個貸不良率不到千分一
建行廣州市某支行是廣州市多個經(jīng)濟適用房項目按揭貸款業(yè)務主要承辦行之一，該行經(jīng)濟適用房按揭貸款余額超過2億元，不良額不足20萬元，不良率不到千分之一。建行人士分析，從客戶群體看，經(jīng)濟適用房購房群體比較特別，普遍非常珍惜經(jīng)濟適用房的申購機會，具有較強的還款意愿。
雖然千分之一的貸款不良率，相對于許多銀行的普通個人房貸還是比較低的，但部分銀行對于經(jīng)適房貸款積極性并不高。廣州某銀行個人房貸部負責人表示，主要是經(jīng)適房個人貸款金額太少，大概只有普通個人住房貸款的五分之一。
結合實際情形，越夠格買經(jīng)適房的人往往收入越低，這意味著，買房者傾盡所有拿出首付款，卻可能要面對月收入不夠月供的窘?jīng)r。銀行人士表示，根據(jù)銀監(jiān)部門規(guī)定，銀行必須嚴格執(zhí)行借款人月收入不得低于月供50%的規(guī)定，“在這一點上，經(jīng)濟適用房和普通個人住房貸款要求是一視同仁的。”
焦點關注：收入越低分數(shù)越高 買房越有希望?
月供1073元而家庭月收入不足1200元，因出租經(jīng)適房而被責成退房的伍少榮夫婦這兩天成為市民關注的焦點——“如此低收入如何能買到房?”“租房住不就行了，為何硬著頭皮去買?”而按照銀行“借款人月收入不得低于月供50%”的規(guī)定，伍少榮究竟是怎樣順利辦成按揭的，實在是不可思議。
“街坊們現(xiàn)在都在說我這件事，房子被退已經(jīng)無可挽回了，希望這件事就到此為止吧!”昨日，當記者撥通伍少榮電話時，他匆匆掛斷了電話。
困難戶憧憬買房不惜借債
事實上，根據(jù)廣州經(jīng)適房和廉租房管理辦法，經(jīng)適房保障人群是涵蓋了廉租房保障人群的。對此，有關方面曾表示，這是人性化管理的體現(xiàn)，為了保障低收入住房困難群體的購房權利，也方便政策銜接和房屋管理，“比如現(xiàn)在租住在廉租房中的市民如果小孩畢業(yè)工作了，收入提高了，自覺有能力買房就完全可以申購經(jīng)適房 ”。
而且根據(jù)政策，在經(jīng)適房申購打分排序輪候中，越是收入低、住房困難的群眾分數(shù)越高，分數(shù)越高就越容易買到房，再加之，經(jīng)適房價格便宜，美觀的金沙洲新社區(qū)也才三四千元/平方米。于是，不少憧憬有一套房的困難戶籌劃著千方百計也要買上一套房，哪怕是借錢付首期，也不排除個別人打著小九九——還住在租金便宜的小房子里，用新的大的經(jīng)適房租金來付小房子租金后還能賺上一筆。由此，便曝出了這次鬧得沸沸揚揚的經(jīng)適房、廉租房欺詐風波!
結果是無力支付月供
如此制度之下，必然是收入低加上住房困難的廉租房保障對象在經(jīng)適房申購中得分高、排序前、買房最有希望。但他們的經(jīng)濟能力實在難以應付經(jīng)適房的支出。廉租保障對象收入上限——7680元的家庭人均年可支配收入，按一家三個人計算，家庭收入也才23040元，買一套3500元/平方米單價的50平方米住房，首付三成也要52500元，按揭后除非這家人不吃不喝。
這樣的制度是否值得檢討呢?于是有專家呼吁經(jīng)適房保障范圍應該設立下限，“讓真正有實力的人買上房”。
記者調查
案例1
小單位經(jīng)適房被人買走
大單位買不起只好放棄
李先生的家在康王路，包括父母和兩個兄弟、一個姐妹，一共五戶家庭成員都住在一棟三層小樓里。李先生結婚時沒有房，在家里三樓的天臺搭起一間小屋，從此一住二十年。房間14平方米，兩張床L字形擺放。
李先生家參加了不久前結束的經(jīng)濟適用房申購，評分107.5分，排名萬松園選房的78號。他是一名公共汽車司機，老婆在超市打工，家庭月入不到2000 元，小孩學費一年就得花11600元，每月還要800元的生活費。李先生一家好不容易省下來3萬多塊錢儲蓄，其他的就向親戚朋友們借，籌到了一套30萬元房子的首期。
然而選房當天，他高高興興地去了，一早瞄上了萬松園選剩下的9樓有幾間房，其中一間較小，72平方米多一點點，是剩下的房子中總價最便宜的，30萬元剛出頭。他緊張地盯著自己看中的那套房，結果房子還是被73號先選走了!
“大戶型我不敢再想了，雖然湊得齊首付，但是給不起月供。接下來有經(jīng)濟適用房出售，買是想買，有得租就更好。”李先生說。
案例2
租廉租房不夠條件
買經(jīng)適房又買不起
文德路的葉先生家住在一棟大白天走廊也要開燈的樓房里，17平方米的房子被盡可能地利用起來，2.8米高的房間硬是生生被分出一個閣樓，閣樓不到一米高，中間隔開，住三口人。
“沒錢買房!”葉先生今年已經(jīng)49歲了，以后能賺多少年收入，實在很難說。目前來看，他月工資1200元，妻子1000元左右，兒子27歲了還沒女朋友，在電信從事銷售員工作，差不多每個月賺1000元左右，這點收入要想買房，“好辛苦好辛苦!”
“想租廉租房，經(jīng)濟狀況尚不夠條件，想買經(jīng)適房，現(xiàn)在卻買不起。”葉先生也覺得自己家就是“夾心層”住戶，他想的也是什么時候可以享受到“夾心層”的保障待遇，住進可以租的經(jīng)濟適用房中。“300~400元的租金都可以接受。”
案例3
已入住經(jīng)濟適用房住戶
“每月還款壓力確實好大”
昨日，記者來到金沙洲新社區(qū)，遇到了今年剛剛入住經(jīng)適房不久的市民吳志偉(化名)。“壓力真的好大，每個月現(xiàn)在就要還1900多元。”他告訴記者，自己一家四口，女兒出嫁不久，兒子今年大學剛剛畢業(yè)，由于自己失業(yè)，此前全家就靠在某事業(yè)單位打工的老婆每個月1200元的收入過日子。
“我在爸爸分的公房里一直住了40多年，后來孩子大了沒辦法就到白云區(qū)借住在朋友家中。”他說，他家2007年開始申請廉租房。今年3月中下旬，街道突然通知他按照其收入水平可以購買經(jīng)適房。
“全靠親戚幫忙，一下子幫我們交了20多萬元的首付，老婆由于有公積金，每個月的收入也比較固定，銀行才給我們放貸。”吳志偉告訴記者，由于他家出于長遠考慮購買了一幢80多平方米的經(jīng)適房，所以月供不菲，幸虧兒子已經(jīng)畢業(yè)出來工作。
專家視點1： 經(jīng)適房應縮小戶型面積
“廣州市這次清查全市保障性住房的使用情況確實很有必要，但是希望以后能在保障房生產(chǎn)、分配、使用的各個環(huán)節(jié)中定期化并成為一種常態(tài)。”廣州大學房地產(chǎn)研究所所長陳琳昨日在接受本報記者采訪時表示，通過這次媒體披露的情況可以看到，確實有部分困難家庭雖然東拼西湊了購買經(jīng)濟適用房的首期，但是日后的每月還貸額卻成為不能承受之重。
“加上之前部分家庭因為經(jīng)濟原因棄購經(jīng)濟適用房，這些現(xiàn)象的根本問題都是我們保障住房產(chǎn)品不夠多元化導致的。”陳琳分析，廣州應該考慮盡快擴大廉租房的保障對象范圍和探索經(jīng)濟適用房租賃的方式，以解決這些兩頭不到岸家庭的實際困難。現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的單價確實已經(jīng)比較低了，可否考慮把戶型面積再減小一點，例如調整到以40平方米為主甚至更低。
專家視點2 ：經(jīng)適房申購應有下限
“對于超過了廉租房申請條件，實際能力又未足夠購買經(jīng)濟適用房的這部分困難家庭，目前的政策確實存在空白區(qū)域。”房地產(chǎn)專家韓世同說，正是因此才使得處于空白區(qū)域的這部分困難戶在購買經(jīng)濟適用房后會考慮以租代供的無奈之策。
而解決辦法，除了減少經(jīng)濟適用房戶型面積、加大保障房小區(qū)的建筑密度和容積率外，還可以提高申請廉租房的上限，并把其作為經(jīng)濟適用房申購的下限。
“當然，前提是要經(jīng)過準確的測算，對不同收入水平下的有效購買能力進行評估。避免過高估計自己還貸水平的案例”韓世同建議，政府還可以考慮在中心區(qū)如鐵路旁興建商品房價值較低的地段建設保障房小區(qū)，讓困難戶減少出行等生活成本。
廣州住房困難戶總體情況
77177戶困難家庭
已有四成五享保障
廣州市住房保障辦副主任黃信敬昨日向記者介紹，在廣州普查出的77177戶符合住房保障條件的城市低收入住房困難家庭中，已有45.46%的家庭享受到政府提供的保障房。廣州將在2012年前解決這7萬多戶低收入家庭的住房問題，實現(xiàn)“應保盡保”。
今年計劃解決14100戶在冊城市低收入家庭的住房困難，其中廉租住房保障對象1萬戶(實物配租2000戶、發(fā)放租金補貼和租金核減8000戶)，經(jīng)濟適用住房保障對象4100戶。
2009年，廣州計劃新開保障性住房項目21個、總建筑面積213.9萬平方米，遍布天河、荔灣、海珠、番禺、白云、黃埔，其中廉租住房100.87萬平方米、約17063套，經(jīng)濟適用住房113.02萬平方米、約13451套，將確保或力爭在年內開工建設，總計可提供3萬余套保障房，其中廉租房占 56%。
廣州目前在建的2008年新社區(qū)項目5個，總建筑面積40.1萬平方米，其中廉租住房5.6萬平方米、856套，經(jīng)濟適用住房34.5萬平方米、3448套。
已享保障房類型
廉租房保障
2960戶 享受實物配租
23651戶 享受租賃補貼
538戶 享受租金核減
其中5321戶在此期間實現(xiàn)脫貧
經(jīng)適房保障
目前 已售2613套
年底前 再推2000多套
廉租房保障形式答疑
廉租保障有三種體現(xiàn)形式，一是實物配租，就是分廉租房給廉租戶，二是租房補貼，就是對于自己租房不愿住廉租房的廉租戶給予經(jīng)濟補貼，一般由住房保障辦直接將錢給房東;三是租金核減，主要針對少數(shù)租住公房的廉租戶，將他們10多元/平方米/月的租金核減為廉租房的租賃標準。
申購保障房各市條件比較
廣州
①申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住;
②申請廉租住房保障的條件為家庭每月人均可支配收入不超過640元(即年均7680元)、人均居住面積小于10平方米，家庭人均資產(chǎn)凈值不超過7萬元; 申請經(jīng)濟適用房的條件為每月人均可支配收入不超過1524元(即年均18287元)、人均居住面積小于10平方米，家庭人均資產(chǎn)凈值不超過11萬元;
�、蹮o自有產(chǎn)權住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權住房人均居住面積低于10平方米;
④未享受過各項購房優(yōu)惠政策。
北京
�、偕暾埲藨艏怯浽诒緟^(qū)，取得本市戶籍滿5年;②申請家庭上一年度家庭收入的標準:1人戶家庭、2人戶家庭、3人戶家庭、4人戶家庭、5人戶及以上家庭，對應的年收入則分別低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。③申請家庭總資產(chǎn)為1人戶家庭低于24萬元，2人戶家庭低于27萬元，3人戶低于36萬元，4人戶低于45萬元，5人戶及以上家庭低于48萬元。④家庭住房人均使用面積要低于10平方米，且申請人和家庭成員5年內沒有出售或者轉讓過房產(chǎn)。購房面積按人均住房使用面積15平方米配售。