房地產(chǎn)的合理價(jià)格，并不取決于房地產(chǎn)商的自主定價(jià)能力，主要要看“中低收入家庭住得起或租得起”的承受能力，還要看房子本身由居住功能所決定的價(jià)值，而非房子作為投資品屬性的高溢價(jià)價(jià)格。
筆者以為，要是按照反映民眾承受能力和商品真實(shí)價(jià)值來衡量，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)非“合理價(jià)格”范疇，存在著較大的價(jià)格向下調(diào)整空間和可能性。房地產(chǎn)調(diào)控不放松的表態(tài)說明，政府很有必要在鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮政策效能進(jìn)一步擴(kuò)大調(diào)控成果將是現(xiàn)實(shí)選擇。這也從側(cè)面說明，政府心目中的房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，面向房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)政金融政策不僅不能放松，而且還應(yīng)該適度定向趨緊，以使得房價(jià)下降不僅是既成事實(shí)，還要讓廣大居民都能親眼看到、和親身體會(huì)到。
隨著金融政策預(yù)調(diào)和微調(diào)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了很強(qiáng)烈的希望放松的預(yù)期。在關(guān)于調(diào)控從嚴(yán)的強(qiáng)音屢屢發(fā)出之后，這種針對(duì)房地產(chǎn)的定向?qū)捤深A(yù)期應(yīng)該打消了。有不少房地產(chǎn)商具有極其敏銳的政策把握能力，他們總能把握經(jīng)濟(jì)政策的脈搏因勢(shì)而動(dòng)、因時(shí)而為。當(dāng)這些開發(fā)商意識(shí)到中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”大局已定的時(shí)候，他們就會(huì)選擇靈活應(yīng)變，通過把降價(jià)進(jìn)行到底的方式，吸引持幣觀望的購買力，從而完成短期快速跑量銷售的目的，盡快把房子“物”的財(cái)富變現(xiàn)為“真金白銀”。這也就是為什么繼溫州老板“跑路潮”之后，特別是一線城市房地產(chǎn)最先學(xué)會(huì)了“跑字訣”，比賽和競(jìng)爭(zhēng)誰最先在房價(jià)上“跑得快”。這也是“降價(jià)潮”不僅出現(xiàn)在上海，也迅疾波及到北京和深圳等主要城市的原因。
促使房價(jià)回歸合理價(jià)格，降房價(jià)就是必然趨勢(shì)。
第一，宏觀調(diào)控政策有前提條件的靈活性，不僅不意味著方向性上的弱化，而是需要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持調(diào)控政策，為艱難前進(jìn)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造有利環(huán)境。
第二，國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善不能消除經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性，宏觀調(diào)控尤其是房地產(chǎn)調(diào)控的大方向性不能輕易變更。當(dāng)前不應(yīng)該、也不可能會(huì)退回去重走金融過度寬松、貨幣過分膨脹的老路，應(yīng)該堅(jiān)持中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之路。
第三，國內(nèi)通脹壓力減輕不能得出經(jīng)濟(jì)局勢(shì)完全向好結(jié)論，宏觀調(diào)控大政方針需要毫不動(dòng)搖。中國經(jīng)濟(jì)放緩的步伐也在加快，更不容許房地產(chǎn)行業(yè)無限度吸納其他行業(yè)資金。
第四，高房價(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格松動(dòng)，因房價(jià)上漲產(chǎn)生的社會(huì)財(cái)富差距拉大有望縮小。那種不論對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)大小，只因?yàn)槎嘁惶追孔泳蜎Q定了財(cái)富差距的時(shí)代該結(jié)束了。
第五，地方政府有關(guān)部門表態(tài)不支持“房鬧”，就等于承認(rèn)降價(jià)的合法合理性，有可能成為擊碎地產(chǎn)商心理預(yù)期的最后一根稻草。
總而言之，過去民眾和開發(fā)商僵持狀態(tài)的暗暗博弈，因?yàn)榈禺a(chǎn)商率先大幅降價(jià)跑量促銷，轉(zhuǎn)瞬間演變成了購房業(yè)主和開發(fā)商對(duì)立情緒的公開博弈。在多方博弈中，房地產(chǎn)僵局有望打破。(上海金融學(xué)院公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 溫建寧)
