目前，降價依然是市場關(guān)注的焦點，在糾結(jié)于拐點是否到來，全面降價是否成立這些問題時，一種被忽視的力量成為全面降價是否成立的關(guān)鍵，這種力量來自中環(huán)。

　　中環(huán)黃金交通

　　價格“定海神針”

　　當一個個被稱為降幅超過20%的樓盤出現(xiàn)，人們自然會開始思考市場是否已經(jīng)開始全面降價。在同策咨詢研發(fā)中心提供的有關(guān)中環(huán)2011年各月的成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，筆者發(fā)現(xiàn)在外圍區(qū)域降聲一片之時，在中環(huán)線上依次出現(xiàn)的各板塊依然保持各自的走勢，似乎將下降“抵御”在中環(huán)之外。

　　以中環(huán)范圍內(nèi)成交較為活躍的大寧板塊為例，其2011年8月份的成交均價為30824元/平方米，到了9月升至31986元/平方米，而在降價潮“風起云涌”的十月，大寧板塊的成交均價也保持于31436元/平方米，如此微調(diào)，降價之說并不成立。

　　在同策咨詢第四區(qū)域研究部總監(jiān)王巍立看來，目前上市的新盤，80%位于外郊環(huán)、郊外環(huán)，中環(huán)供應(yīng)比較少，中外環(huán)間供應(yīng)量占到市場的20%-30%，但中環(huán)價格走勢卻比較穩(wěn)定，基本呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，“中環(huán)是價格的‘定海神針’，基本比上海市均價高出20%�！�

　　中環(huán)的價值優(yōu)勢，與其交通優(yōu)勢緊密相連。中環(huán)作為一條黃金交通“腰帶”，沒有外環(huán)大卡車通行造成的交通問題，沒有內(nèi)環(huán)密集人流導(dǎo)致的擁堵，“東南西北各個方向都很暢通，無論是產(chǎn)品分布還是居住環(huán)境都是最方便的。”王巍立如是說。

　　擁有優(yōu)越居住條件的中環(huán)又一直保持低供應(yīng)，同時又擁有相當數(shù)量有實力的改善性客群的需求支撐，中環(huán)一手房價格保持穩(wěn)定之姿，自在情理之中。

　　投資離場

　　中環(huán)步入買方市場

　　一份漢宇地產(chǎn)市場研究部的報告顯示，10月份內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)一手房方面的成交量分別為245套和283套，僅有為數(shù)不多的新盤在售。而內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)二手房成交1373套和1712套，環(huán)比分別下降22%和26%。在整個住宅市場，區(qū)域二手房的成交比例已經(jīng)達到85%以上，這表明目前中環(huán)線附近的住宅市場已經(jīng)完全接近于成熟，供需水平主要由二手房市場來主導(dǎo)。那么相關(guān)二手房信息又能告訴我們怎樣的一個中環(huán)？

　　漢宇地產(chǎn)分析人士告訴筆者，如果以目前的供需關(guān)系來看，中環(huán)線區(qū)域?qū)嶋H上已經(jīng)進入到買方市場。以浦東的某大型樓盤為例，目前該樓盤二手房均價在2.7-2.8萬元/平方米左右，而其在售的新盤均價為3.2-3.4萬元/平方米，僅有少量優(yōu)惠。如果考慮到交易成本的轉(zhuǎn)嫁，一二手房價格已經(jīng)接近持平，除了一些一期、二期房源，普通的二手房缺乏價格優(yōu)勢。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，最近三個月該樓盤二手房月均僅成交5-7套，這只有年初的兩成水平。目前門店掛牌量呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢，可售房源充裕，顯著特點是賣的多，買的少。

　　當投資性需求離場后，中環(huán)線區(qū)域逐漸顯示出買房市場特征，這讓中環(huán)的成交價格顯示出基于實際居住需求的供需關(guān)系，而這也讓中環(huán)房價的漲跌更具有價格提示意義。

　　雖然進入買房市場，但上海中原地產(chǎn)多處門店監(jiān)測信息也顯示，十月份中下旬，中心城區(qū)二手住宅議價幅度雖然出現(xiàn)一定幅度的松動，擴大到3%-5%，但亦不及外圍片區(qū)最高可達10%的幅度。二手業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，未出現(xiàn)大范圍拋售現(xiàn)象，并且部分地區(qū)業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租。

　　供應(yīng)稀缺

　　中環(huán)以內(nèi)抗跌成性

　　不久前在降價潮中曾一度被輿論認為“上海豪宅市場松動標志”的星河灣，在“降價幅度達20%”的傳聞出現(xiàn)后，上海星河灣位于閔行的售樓處就接到多個“要求搶購促銷產(chǎn)品”的電話，讓開發(fā)商措手不及。

　　而據(jù)筆者了解，所謂“降價幅度達20%”，是該項目社區(qū)地理位置較差的個別產(chǎn)品在國慶期間的限時限量促銷行為，價格落差也屬于正常范圍。據(jù)上海房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目近期價格并無明顯促銷行為，成交價格基本保持在4萬-5萬多元/平方米。

　　事實上，由于高端產(chǎn)品的資源性和稀缺性，使其擁有極強的保值屬性，因而其市場表現(xiàn)也有明顯的穩(wěn)定性。而對于中環(huán)以內(nèi)寸土寸金之地存在的各個地產(chǎn)項目，稀缺性和資源性幾乎就是其共同的標簽，如上文所述，中環(huán)持續(xù)的低供應(yīng)，也正是因為資源的稀缺性。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，市中心樓盤相對來說抗跌能力比較強，尤其是對于豪宅項目，當前短期內(nèi)降價不一定能夠達成激活成交的目的。此外，由于市中心物業(yè)的稀缺性，市中心的一些高端樓盤推盤上也會相對保守，大部分不可能以集中成交形式出現(xiàn)在市場上。

　　同時張宏偉還認為，高端居住板塊在市場進入上漲通道時會很快復(fù)蘇，所以對于有多元化產(chǎn)品配備的開發(fā)商來說，即使降價，也往往選擇對于價格更加敏感的剛需樓盤。

　　突破中環(huán)

　　降價才成立

　　無論是中環(huán)區(qū)域本身所具有的產(chǎn)品優(yōu)勢和居住優(yōu)勢，還是中環(huán)區(qū)域步入買房市場后更能體現(xiàn)供需的真實狀況，以及中環(huán)稀缺的供應(yīng)和中環(huán)以內(nèi)產(chǎn)品的極強抗跌性，對于降價之聲不斷的市場來說，是否全面降價，不僅要看外圍剛需盤的超大折扣，更重要的是看降價是否突破了中環(huán)的黃金線。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉就表示，從以往上海的房價走勢來看，房價進入上漲周期時，總是由內(nèi)至外的，而當房價下跌時，總是由外至內(nèi)。雖然上海樓市出現(xiàn)了較大幅度的降價，但中環(huán)線降價缺乏動力。

　　當前，房價由外至內(nèi)逐漸傳導(dǎo)的機制正在形成當中，中環(huán)區(qū)域未來跟隨外圍區(qū)域出現(xiàn)降價并非不可能。但王巍立則表示，降價在中內(nèi)環(huán)實現(xiàn)可能性不大，降價的多米諾骨牌效應(yīng)也許并不能一蹴而就。(馮燕 王嘉辰)