一手房領(lǐng)跌、二手房跟進，仿佛又是一個輪回。記者昨天在對滬上多個熱門成交二手房板塊的采訪調(diào)查中了解到，雖然9月份二手房房東面對降價壓力表現(xiàn)消極，但經(jīng)歷了10月初一手房個別樓盤大幅促銷沖擊后，申城外圍區(qū)域“一二手房價格倒掛”現(xiàn)象增多，二手房不降價基本上無人問津。進入11月，二手房東報價信心明顯松動，出售意愿增強，近期紛紛下調(diào)報價幅度。

　　嘉定新城議價最高5%

　　在最近的一到兩周內(nèi)，浦東康橋、嘉定新城等板塊內(nèi)二手房掛牌量均有所上升，可選擇的樓層范圍較之前也有所擴大，更多業(yè)主的掛牌價格也比先前更顯“隨行就市”，議價空間不斷放大，局部已經(jīng)開始突破一成，但是買家回應仍不積極。

　　目前，康橋片區(qū)掛牌房源較為集中的樓盤有 “城中花園”、“中邦城市花園”，單價分別為1.75萬元/平方米、1.9萬元/平方米。二手房東出售意愿增強，掛牌價格較9月份下調(diào)明顯，如“中邦城市花園”有套房源，9月份掛牌價167萬元，目前已經(jīng)下調(diào)至150萬元，降幅高達一成。

　　同板塊的一手房 “中海御景熙岸”10月份由2.2萬元/平方米下調(diào)至1.6萬元/平方米，如此大幅度的降價對周邊二手房價格產(chǎn)生了較大影響，吸引了較多原來二手房的客戶關(guān)注，也堅定了買家對房價下調(diào)的預期，不少看房客戶抱著 “價格越低越好”、“再等等看”的心態(tài)，觀望氛圍極為濃厚。

　　而在降價風潮上演最為猛烈的嘉定新城，板塊內(nèi)在售的二手房源中，目前次新房議價空間已經(jīng)由9月份的2%普遍上升為5%，但是買家對此反應平淡，認為二手房價應該還可以下調(diào)。對比同板塊的一手房來看，如“龍湖酈城”、“秋霞坊”降價后兩房總價約120萬元，而次新房“南苑”的總價也差不多這個價格，但是二手房價格加上稅費仍高于一手房。

　　賣方心理價位起主導

　　根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月份全市二手買賣成交量同比下降24%、成交套數(shù)跌破一萬套大關(guān)、租賃成交量也下降近兩成；同時二手房指數(shù)在10月也出現(xiàn)一年來的首次下跌。

　　分析人士指出，在各類限購限貸的政策下，二手房市場流失更多的非首套房的剛需購房群體，同時出于對房產(chǎn)稅的預期不少原本持有多套房源的業(yè)主也有拋售打算，因此二手房的成交形勢相對更為嚴峻。尤其是在那些新房出現(xiàn)普遍出現(xiàn)降價的區(qū)域，為了避免出現(xiàn)“一二手房價倒掛”的現(xiàn)象及二手房的有效成交，二手房賣家必然面臨下調(diào)價格的壓力。

　　對于購房者而言，二手房的交易要比新房多承擔如營業(yè)稅、個稅、中介費、評估費等，因而二手房的降價不同于新房單純的總價打折或減單價，除了將周邊新房價格作為標桿外，賣方的心理價位更起到主導作用。

　　二手房價格拐點漸近

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，雖然賣家“忍痛割肉”，但并不是所有買家都買賬，而且在市場降價信號越來越明確的情況下，不少買家認為價格仍有下調(diào)空間，這種預期也會增大后市價格下行的壓力。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部則認為，基于目前樓市低迷的大環(huán)境，急于促成交易的賣方勢必會放低價位預期，如將到手價變?yōu)槌山粌r，替買家承擔各項費用從而達到變相降價的目的。二手房的價格制定不同于新房的統(tǒng)一性和規(guī)模性，而個別依靠降價取得交易成功的案例則或?qū)⒂绊懺搮^(qū)域其他房源的定價，逐漸形成規(guī)模性降價。

　　“這種降價的勢頭已經(jīng)由個案帶動形成一定氛圍，進一步松動議價仍存在很大空間，二手房價的拐點漸近。 ”宋會雍認為，二手房市場仍具有房源豐富、總價偏低的優(yōu)勢。加上業(yè)主資金壓力弱于開發(fā)企業(yè)，最終成交的價格讓步幅度，仍會低于一手樓盤。(記者 楊冬)