案例一：分清“居間”與“委托”
郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費(fèi)沒(méi)有結(jié)清。郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過(guò)程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費(fèi)。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關(guān)系，郝女士簽的是《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。過(guò)戶之外的事情，中介公司概不負(fù)責(zé)。
法官審理查明，郝女士確實(shí)沒(méi)有簽過(guò)《居間服務(wù)合同》，只簽了一份《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權(quán)證代辦服務(wù)，郝女士支付委托過(guò)戶費(fèi)用37700元。法官注意到，該房屋的成交價(jià)是165萬(wàn)元，按市場(chǎng)慣例，委托過(guò)戶費(fèi)一般不超過(guò)3000元。37700元的費(fèi)用明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，占房屋成交價(jià)的2.28%，與居間服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)頗為近似。對(duì)此，中介公司的說(shuō)辭是，雙方簽署了《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》，“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”。
法官向郝女士解釋，《居間服務(wù)合同》和《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》不同，二者對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系，中介公司承擔(dān)的相應(yīng)法律義務(wù)也不同。缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》，郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系。聽(tīng)罷，郝女士對(duì)法官說(shuō)：“我買房子的時(shí)候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這‘代理’二字是指居間還是委托�，F(xiàn)在才知道，供暖費(fèi)沒(méi)結(jié)清是吃了小虧，沒(méi)簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當(dāng)！”思慮再三，郝女士準(zhǔn)備繼續(xù)搜集有力證據(jù)，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。
消費(fèi)者買賣二手房時(shí)，常說(shuō)要找中介公司“代理”一下，卻不知口語(yǔ)的“代理”一詞在中介行業(yè)中對(duì)應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費(fèi)者的這種無(wú)知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責(zé)任，牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。
居間服務(wù)是中介公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，需承擔(dān)較多義務(wù)和較大的風(fēng)險(xiǎn)。在二手房交易中，買賣雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》，僅能以自己的名義居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用。居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關(guān)部門的監(jiān)督也較為嚴(yán)格。
委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”，內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代為辦理貸款等，收費(fèi)條件是完成委托的事項(xiàng)。委托服務(wù)沒(méi)有專門的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。
實(shí)踐中，中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種，一種是通過(guò)簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫進(jìn)《居間服務(wù)合同》，使買房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨，二者屬于同一種法律關(guān)系。二是個(gè)別中介公司欺騙消費(fèi)者以《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治原則”(法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯。
案例二：防止中介的“口說(shuō)無(wú)憑”
張小姐想要購(gòu)買一套二手房自住。該房屋價(jià)格略高，令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)向她游說(shuō)：“我們公司在銀行有關(guān)系，貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關(guān)系，這個(gè)承諾不能寫在居間合同上�！崩蠲鬟�口頭承諾，如果房屋沒(méi)有成功過(guò)戶，中介公司免收中介費(fèi)。張小姐盤算：利率打折后自己就能夠買得起這套房子；即使房子沒(méi)買成，也不用給中介公司錢，不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了《房屋買賣合同》，并與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》及《傭金確認(rèn)書》。但直到約定的交付房款之日，中介公司也沒(méi)有把承諾的低息貸款辦理下來(lái)，張小姐只得與房主解約。
一個(gè)月后，張小姐接到法院的傳票，中介公司起訴她支付居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。張小姐認(rèn)為自己不應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)，她向法官轉(zhuǎn)述了李明的口頭承諾，并要求與李明當(dāng)面對(duì)質(zhì)。中介公司則稱，己方?jīng)]有叫“李明”的員工，也從未作出任何口頭承諾，根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定，只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，張小姐就應(yīng)當(dāng)交納居間服務(wù)費(fèi)，且張小姐已經(jīng)簽署了《傭金確認(rèn)書》予以確認(rèn)。張小姐恍然大悟，自己上了中介公司的當(dāng)，除了名字，她對(duì)“李明”一無(wú)所知，何談對(duì)質(zhì)。因?yàn)閺埿〗阋材貌怀鋈魏巫C據(jù)證明口頭承諾的存在，法院對(duì)張小姐的說(shuō)法不予采信，判決張小姐敗訴。
在這則案例中，中介公司為了賺取張小姐的居間費(fèi)用而打出“組合拳”。根據(jù)《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時(shí)性的特點(diǎn)，在發(fā)生糾紛時(shí)難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過(guò)口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。
因此，消費(fèi)者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實(shí)在筆頭，那么這項(xiàng)“承諾”就不可輕信。
案例三：小心中介玩虛假信息
王先生的孩子即將上小學(xué)，想買一套“學(xué)區(qū)房”。中介公司為他介紹了一處房屋，離某重點(diǎn)小學(xué)只有一路之隔。中介人員向王先生口頭保證，這套房子屬于該學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)，于是王先生簽訂了《居間服務(wù)合同》、《房屋買賣合同》并向房主交納了定金5萬(wàn)元。后王先生從該房屋所在小區(qū)的居委會(huì)得知，這套房子距某小學(xué)雖近，但行政區(qū)劃不同，住在這兒根本就上不了該學(xué)校�？紤]到解約要損失定金5萬(wàn)元，王先生還是咬牙買下了這處房屋，但拒絕向中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)。
中介公司卻將王先生告上法庭，要求他按購(gòu)房款的2.5%支付居間服務(wù)費(fèi)2.6萬(wàn)元。王先生答辯稱，中介公司介紹的房屋不在某小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，中介公司的服務(wù)存在瑕疵；中介公司僅帶領(lǐng)看房一次，沒(méi)有提供其他服務(wù)，2 .6萬(wàn)元的高額收費(fèi)與其服務(wù)內(nèi)容明顯不適，因此要求減免居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額。中介公司表態(tài)，王先生已經(jīng)簽訂《居間服務(wù)合同》確認(rèn)了2.6萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額，且按購(gòu)房款2.5%計(jì)費(fèi)符合法律規(guī)定，不同意減免。因?yàn)槭强陬^承諾，王先生無(wú)法提供證據(jù)證明中介公司在學(xué)區(qū)問(wèn)題上做出過(guò)承諾，法院沒(méi)有采信王先生的答辯，并判決他敗訴。
王先生的遭遇告訴我們，中介公司告知購(gòu)房者的信息未必是真實(shí)、可信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供資料的真?zhèn)危�可能是中介公司故意隱瞞了影響交易成功的重要信息。
個(gè)別中介人員急于促成交易，有時(shí)會(huì)故意隱瞞不利于房屋成交的信息，不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。例如，不向購(gòu)房者說(shuō)明可能不利于成交的房屋歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”)、房屋質(zhì)量問(wèn)題(如漏水)、周邊環(huán)境(如臟、亂、差)、特殊政策(如學(xué)區(qū)、落戶問(wèn)題)等。購(gòu)房者在中介公司帶領(lǐng)看房時(shí)不易發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題，房屋交易完成后難免向中介公司問(wèn)責(zé)，產(chǎn)生糾紛。
消費(fèi)者面對(duì)中介公司提供的各種信息，應(yīng)如何辨析真?zhèn)�？一是不輕信中介人員的口頭保證；二是主動(dòng)調(diào)查、了解情況，例如向鄰居、居委會(huì)詢問(wèn)房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)(如房管部門)核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài)；三是有條件的購(gòu)房者可委托律師或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)予以核查。(李紫來(lái))
