近日，在全國房價下降的呼聲中，與樓市緊密相關(guān)的土地市場愈發(fā)趨冷。不少一線城市土地拍賣出現(xiàn)大量地塊被延期、底價成交甚至流拍現(xiàn)象。這一類似2008年金融危機(jī)下的局面，能否成就樓市“拐點(diǎn)”？記者對此進(jìn)行了調(diào)查。
底價成交、延期拍賣成土地市場通病
房地產(chǎn)市場的“銀十”季節(jié)，底價成交成了許多城市土地拍賣的主旋律。10月31日冷靜收場的武漢市第12次土地拍賣會是該市10月份唯一的一場土地拍賣會，12宗土地中，10宗以底價成交，僅2宗進(jìn)入競拍，但溢價率都很低。
據(jù)武漢土地部門統(tǒng)計，此次拍賣會成交土地面積和出讓金環(huán)比同比均有大幅下滑。其中，成交土地總面積約692.2畝，環(huán)比下滑27.3%，同比下滑50.6%；土地出讓金收入近14.14億元，環(huán)比下滑約13.5%，同比下滑45.0%。
而在今年9月拍賣會上推出的32宗土地，竟無一競價，甚至出現(xiàn)3宗流拍。8月土地拍賣會推出的18宗地塊，僅2宗競價，其余全部底價成交。
大量地塊延期已成為許多城市土地市場的“常態(tài)”。在南京、上海、北京、廣州等地一線城市表現(xiàn)較為突出。
北京土地市場10月份也表現(xiàn)平平。土地成交面積125.78萬平方米，相比9月份成交173.6萬平方米，環(huán)比下降23.54%。而且住宅地塊僅成交1例，創(chuàng)造了4月份以來新低。在成交價方面，總成交金額27.78億元人民幣，環(huán)比下降78.87%。
11月3日，北京市成交了3宗經(jīng)營性用地，其中2宗土地以底價成交，如北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)一項目掛牌起始價是15.3億元，結(jié)果國奧控股股份有限公司和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資有限公司聯(lián)合體是唯一的報價單位，并以底價一口價奪得這一項目。
武漢此次拍賣會上就有9宗地塊集體延期。武漢市國土局9月28日發(fā)布公告，計劃出讓21宗地塊，揭牌時間為10月28日。隨后，又接連兩次發(fā)布補(bǔ)充公告調(diào)整揭牌時間，并將其中9宗地塊出讓時間延期。據(jù)了解，已確定推遲至12月1日拍賣的5宗地塊中，有4宗為優(yōu)質(zhì)地塊，地段優(yōu)良，土地規(guī)模大。
北京土地市場也面臨著同樣的問題。從4月份北京市順義區(qū)多宗土地流拍開始，最近幾個月來北京持續(xù)有地塊出現(xiàn)流拍，其中10月份北京市又有多宗地塊無人問津。據(jù)北京市土地整理儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些地塊將會延后上市。
開發(fā)商囊中羞澀初現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)
業(yè)內(nèi)人士介紹，接近一半的地塊集體延期，這在武漢土地市場上非常罕見，但與2008年的情形非常相似。據(jù)武漢億房網(wǎng)研究中心資料記載，2008年第3號公告原計劃出讓9宗地，結(jié)果4宗地延期；2008年第4號公告原計劃出讓8宗地，結(jié)果也有4宗地延期。
億房網(wǎng)研究中心研究員謝添分析認(rèn)為，多宗地塊被延期有可能是因地塊無人報名，為避免出現(xiàn)流拍給市場帶來悲觀情緒而暫時不掛牌拍賣�！敖鹁陪y十”全國大部分城市商品住宅銷量下降，影響了開發(fā)商回籠資金。同時，開發(fā)商利用銀行信托融資的渠道也被有關(guān)部門切斷，資金鏈出現(xiàn)困難。例如，此次武漢土地拍賣會上延期的優(yōu)質(zhì)地塊，競買保證金每宗高達(dá)4億至5億元。即使開發(fā)商有興趣，但短時間沒有湊齊資金，也無法報名。另一方面，大量保障房的建設(shè)和上市將對商品住宅市場帶來一定沖擊，間接影響開發(fā)商推遲拿地。
此外，在許多城市的土地拍賣會上已很難看見往日出手豪爽的房產(chǎn)“大鱷”們的身影，參與拿地的多是本地中小型開發(fā)商，甚至地段優(yōu)良的居住用地，都未引來外地開發(fā)商或知名房企。
與此相對，在武漢一位自然人花2.3億元競得一宗居住用地，刷新了武漢市自然人拿地的最高價紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士說，近年來，自然人在武漢市土地市場拿地已不是奇聞，但拿地價格過億元的較為罕見。
北京土地市場也出現(xiàn)了一個“怪現(xiàn)象”，即許多地塊的拿地企業(yè)均是其他行業(yè)的企業(yè)，而并非房地產(chǎn)業(yè)。如11月2日中國航空油料集團(tuán)公司、11月3日北京宏遠(yuǎn)物流有限責(zé)任公司成為土地市場的主角。
“開發(fā)商似乎變得更理性了�！敝袊康禺a(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副總經(jīng)理姚銳說，近期在與龍頭房企的接觸中，一個非常鮮明的感受是，此前從未悲觀過的房企大佬表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的姿態(tài)�！耙痪�開發(fā)企業(yè)確實感覺到了這輪調(diào)控決心�！彼J(rèn)為，隨著政策的收緊，開發(fā)商的拿地戰(zhàn)略、銷售戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略等都將隨之調(diào)整。
土地與樓市能否形成聯(lián)動
中國指數(shù)研究院11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無住宅用地現(xiàn)身。廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津。
謝添認(rèn)為，與初露寒意的住宅市場相比，土地市場“入冬”跡象更加明顯。這是此輪宏觀調(diào)控之下，市場應(yīng)有的反應(yīng)。房地產(chǎn)大環(huán)境不改變土地市場就難有“起色”，冷清局面也還將延續(xù)。能否迎來好轉(zhuǎn)，要視下一步政策是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或者松動。
謝添說，在目前全國樓市的降價預(yù)期下，土地市場的冷清一定程度上構(gòu)成了房價下降的客觀因素，給房價下降形成了可能的空間，很可能促使房價下降成為現(xiàn)實。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，土地市場的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時，這種低迷的市場氛圍又將加速房地產(chǎn)市場的調(diào)整，有利于“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。“土地價格是構(gòu)成房價非常重要的要素，占20%－40%。如果土地價格下跌，將對房價形成一個有力的向下牽引作用�！�
不過，姚銳認(rèn)為，土地出讓及成交情況決定的是兩年后的房地產(chǎn)市場，土地市場的健康穩(wěn)定是整個房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)，“沒成交就沒有房屋的建設(shè)量，跟不上市場的需求，說不定又會反過來推動房價上漲�！�(記者 徐海波 劉德炳)
