第二個(gè)階段是量跌價(jià)跌階段。價(jià)跌的第一塊多米諾骨牌，一般會(huì)是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市，原因是這些新盤進(jìn)入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會(huì)率先扛不住。另外，新盤也沒(méi)有老客戶退房的顧慮，降價(jià)在技術(shù)上也比較容易操作。之后，如果市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開(kāi)發(fā)商的老項(xiàng)目沒(méi)辦法，也會(huì)通過(guò)打折、促銷的方式加入到降價(jià)的行列中來(lái)。相對(duì)來(lái)講，二手房的價(jià)格是相對(duì)堅(jiān)挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個(gè)體，除非特殊原因，都不會(huì)有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價(jià)后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會(huì)堅(jiān)持多久，樓市會(huì)進(jìn)入全面降價(jià)之中。至于降價(jià)幅度能有多少，會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道，就要看這個(gè)階段市場(chǎng)的博弈情況了。
周先生解釋說(shuō)，目前北京樓市就處在這個(gè)階段，一手房普遍降了，二手房還沒(méi)降。需要注意的是，開(kāi)發(fā)商的普降都是“丟卒保車”的性質(zhì)。只不過(guò)對(duì)于大公司來(lái)說(shuō)，他的“卒”可能是一個(gè)項(xiàng)目；對(duì)中小公司來(lái)說(shuō)，他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”后，他可能就不降了。市場(chǎng)還不好，這個(gè)過(guò)程會(huì)反復(fù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商御寒的衣服會(huì)一層一層地脫，但除了個(gè)別項(xiàng)目，一般不會(huì)直接脫到“只剩褲衩”。
第三個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商萬(wàn)一保不住“車”了，也會(huì)率先通過(guò)尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對(duì)資金困局，一段時(shí)間內(nèi)“大魚(yú)吃小魚(yú)”、市場(chǎng)“洗牌”在所難免。最后一步，迫不得已，開(kāi)發(fā)商才會(huì)“一降到底”，那時(shí)就有可能真是“白菜價(jià)”了。
能否等到
開(kāi)發(fā)商只穿“褲衩”？
日前，綠城地產(chǎn)爆出資金緊張、股價(jià)大跌的消息。之后，綠城地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在微博上說(shuō)，一、努力做銷售，把房子賣出去；二、騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；最后，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。
周先生分析說(shuō)，目前市場(chǎng)博弈還處在第二階段，從宋衛(wèi)平的表態(tài)也可以看出，他的第一步是“努力做銷售，把房子賣出去。”在房?jī)r(jià)下跌通道中，怎么努力把房子賣出去，他可能會(huì)選擇“丟卒保車”式的降價(jià)，這和他說(shuō)的第三步“直接把價(jià)格降到底”是有本質(zhì)區(qū)別的。另外，這中間還隔著一個(gè)“騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目”，騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有幾個(gè)月到1年的時(shí)間是不夠的。所以說(shuō)，從綠城這個(gè)公司來(lái)看，資金鏈現(xiàn)在一定是很緊張的，它的“降到底”過(guò)程還這么漫長(zhǎng)，其他資金還可以的公司就更不用說(shuō)了，這個(gè)周期會(huì)比較長(zhǎng)，也許半年、也許一年，甚至更長(zhǎng)。購(gòu)房人要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，當(dāng)然，也有可能根本等不來(lái)這一天。
潘石屹也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商淪落到只穿“褲衩”的程度不太可能。他解釋說(shuō)：“現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最薄弱的環(huán)節(jié)在哪？第一就是中小型企業(yè)，他們的大部分產(chǎn)品出口到歐美，現(xiàn)在歐洲出口不行了，勞動(dòng)力成本還在上升，政府的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目比較多，占用大量勞動(dòng)力，銀行利率也在提高。第二就是地方政府，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有死，穿單衣服的先死了。”換言之，如果開(kāi)發(fā)商出問(wèn)題了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出問(wèn)題。不過(guò)，樓市整體沒(méi)問(wèn)題，不代表個(gè)別開(kāi)發(fā)商沒(méi)問(wèn)題。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨被洗牌或清盤退出，這對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也許會(huì)有“撿漏兒”的好機(jī)會(huì)。
北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析說(shuō)：“從目前來(lái)看，政府短時(shí)間內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)，但不太會(huì)允許房?jī)r(jià)下跌太快。年底價(jià)格漲幅回落最為明顯，并將持續(xù)到明年。樓市進(jìn)一步回歸理性了，部分房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)會(huì)逐步消除泡沫，房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定，暴漲時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，這是我對(duì)政策走向的一個(gè)基本判斷。基于此，我認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)大跌的可能性很小，當(dāng)然，像京貿(mào)國(guó)際城等項(xiàng)目的個(gè)別案例除外，因?yàn)槿ツ陜r(jià)格的水分太大。沒(méi)有去年的暴漲，也不會(huì)出現(xiàn)大跌。但從目前降到8000元、9000元，從現(xiàn)在看，不可能。因?yàn)?4000元這個(gè)價(jià)格，有人出手，而且人還不少，就證明有支撐，相對(duì)筑底了。”
另外，陳志還指出：“現(xiàn)在，周邊的許多朋友也問(wèn)我，房?jī)r(jià)什么時(shí)候到底？我覺(jué)得這里面有一個(gè)誤區(qū)，許多人都想抄到這個(gè)底、這個(gè)點(diǎn)，但這個(gè)點(diǎn)是稍縱即逝的，而且是從后往前看的，你要刻意地等，可能一輩子也買不了房。實(shí)際上，大家說(shuō)的房?jī)r(jià)這個(gè)底，應(yīng)該是一個(gè)區(qū)間，一個(gè)波段，在這個(gè)波段上，什么時(shí)候買都可以，所以，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在買房還是在一個(gè)合理的價(jià)位上的，購(gòu)房人可以適時(shí)出手。另外，從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，是抗通脹防縮水比較不錯(cuò)的選擇。”(記者 李海霞)
