國(guó)慶長(zhǎng)假前六天認(rèn)購(gòu)數(shù)同比降47.6% 房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”年內(nèi)或難出現(xiàn)
樓市“金九”未現(xiàn)，“銀十”開局也充滿寒意。房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”聲音漸強(qiáng)，但北京房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”年內(nèi)或難出現(xiàn)。
雖然北京“十一”期間樓市供應(yīng)量環(huán)比上漲71.6%，但據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假前6天，北京商品房住宅認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅為983套，同比去年同期的1877套，下調(diào)幅度更是達(dá)到了47.6%。前6天的商品房住宅簽約套數(shù)為777套，二手房住宅的簽約套數(shù)為89套，合計(jì)僅為866套，相比去年國(guó)慶期間的962套下調(diào)了10%，與9月份同期相比大幅下跌了62%。
北京中原分析認(rèn)為，國(guó)慶期間北京樓市呈現(xiàn)出明顯蕭條景象，認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)銳減近半，在慘淡的“金九”以后，“銀十”的開端也明顯較差，認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)低迷將影響當(dāng)月的簽約數(shù)據(jù)。
盡管進(jìn)入10月北京樓市的供量明顯增加，但大部分項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度依然延續(xù)節(jié)前，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的樓盤依然停留在遠(yuǎn)郊局部區(qū)域，從全北京市場(chǎng)來(lái)看，調(diào)控政策未放松，有資格購(gòu)房群體的絕對(duì)數(shù)量在不斷減少。9月開盤量雖然有所增加，但是成交卻未能有所突破，繼續(xù)在最近三年的谷底徘徊。
今年的“金九銀十”全國(guó)樓市需求低迷，供應(yīng)量出現(xiàn)高峰。從北京市場(chǎng)看，節(jié)日期間北京新增預(yù)售證的項(xiàng)目達(dá)到了10個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)為2257套，節(jié)后預(yù)期市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)增加，10月將有31個(gè)項(xiàng)目入市。其中有20個(gè)項(xiàng)目為純新盤，在9月供應(yīng)已經(jīng)明顯上漲的情況下，預(yù)計(jì)本月供應(yīng)的31個(gè)項(xiàng)目提供的住宅套數(shù)將依然會(huì)接近萬(wàn)套。郊區(qū)項(xiàng)目數(shù)量明顯占比過(guò)大，20個(gè)項(xiàng)目為郊區(qū)項(xiàng)目，占供應(yīng)總量的64.5%。
以往樓價(jià)一旦下調(diào)即引發(fā)一輪價(jià)格反彈。但今年購(gòu)房者更愿意相信中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的調(diào)控決心，輕微的價(jià)格松動(dòng)很難獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。小幅降價(jià)已難獲銷量，這讓很多即將推盤的開發(fā)商為定價(jià)犯難。
業(yè)內(nèi)人士分析，在目前房企能夠利用的融資渠道幾乎都被政策堵死的情況下，開發(fā)商會(huì)抓住年內(nèi)最后一個(gè)銷售高峰期——“銀十”盡量回籠資金，無(wú)奈之下只有選擇降價(jià)沖量。由于北京郊區(qū)土地供應(yīng)集中，最近3年占據(jù)八成以上，預(yù)計(jì)10月份，北京樓市降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。五、六環(huán)將成為市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房?jī)r(jià)在通州、大興、房山等區(qū)域都有明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過(guò)10%。而五環(huán)內(nèi)因?yàn)楣⿷?yīng)處于絕對(duì)稀缺，這使得房?jī)r(jià)下調(diào)幅度不會(huì)太大。從近期看，市場(chǎng)購(gòu)房者信心已經(jīng)降低到谷底。10月的商品房住宅成交量難以突破5000套，而二手房很可能持續(xù)低迷在8000-9000套之間，這樣市場(chǎng)總成交量很難突破1.3萬(wàn)套。
目前，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的聲音漸強(qiáng)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”年內(nèi)難現(xiàn)。
因?yàn)?009年的貨幣超發(fā)以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，目前開發(fā)商的資金情況比2008年相對(duì)要好很多。正如房產(chǎn)商潘石屹所言“開發(fā)商還穿著棉衣呢，2009年銷售三萬(wàn)多個(gè)億，2010年五萬(wàn)多個(gè)億，款還在慢慢回，現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯(cuò)”。
另外，三季度末，雖然北京商品房住宅庫(kù)存達(dá)到了最近兩年來(lái)的最高點(diǎn)，為112536套，但是這一庫(kù)存量相比2009年初的14.9萬(wàn)套依然少3.7萬(wàn)套。其庫(kù)存量尚未達(dá)到歷史高點(diǎn)。最高點(diǎn)預(yù)計(jì)可能會(huì)在明年一季度左右達(dá)到。預(yù)計(jì)屆時(shí)庫(kù)存量可能達(dá)到15萬(wàn)套左右。
北京中原分析，本輪調(diào)控如果能夠持續(xù)到明年，預(yù)計(jì)明確的拐點(diǎn)很可能出現(xiàn)在明年3月左右。由于北京五環(huán)內(nèi)供應(yīng)稀缺，五環(huán)外供應(yīng)集中，價(jià)格的調(diào)整將呈現(xiàn)城區(qū)微調(diào)、郊區(qū)深跌的局面。但基于貨幣超發(fā)下投資渠道匱乏，房?jī)r(jià)回調(diào)的幅度不會(huì)過(guò)大。記者 陸昀
