“我認(rèn)為政府不應(yīng)該過多地干預(yù)市場。”在聊到當(dāng)前正在參建的朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)限價房時，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊脫口而出的是一堆的抱怨。

　　盡管北京市朝陽區(qū)的限價房配售搖號尚未進(jìn)行，但此前北京其他幾個城區(qū)限價房的搖號結(jié)果無法讓宋廣菊樂觀起來。

　　9月11日，北京通州區(qū)限價房進(jìn)行搖號時，有2780套兩限房房源供應(yīng)，但現(xiàn)場參加搖號的卻僅有469戶家庭。而之前的8月份，豐臺區(qū)和海淀區(qū)的限價房公開搖號都不同程度地表現(xiàn)出供大于求的狀況。

　　無獨(dú)有偶，北京市限價房的推行計劃也悄然發(fā)生變化。在8月份還聲稱將在年內(nèi)推出2.7萬套限價房源的北京市住房保障辦公室，在9月23日調(diào)整了說法，16377套成為今年調(diào)整之后新的限價房供應(yīng)目標(biāo)。這與目前北京已通過申購審核的1.4萬戶家庭數(shù)量大體相同。

　　“限價房注定是階段性產(chǎn)物。”電話中，宋廣菊忽然加重了語氣。

　　房比人多的尷尬

　　張芬月收入3000元，丈夫月薪4000多元，擁有北京集體戶口，恰好幸運(yùn)地處于北京市限價商品住房申購準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的范圍之內(nèi)。

　　5月16日，北京市開始在145個審核窗口受理城八區(qū)和通州區(qū)的限價房資格申請后，小兩口便高興地跑到位于海淀區(qū)萬壽路街道的限價房審核窗口申購限價房。

　　然而，在耗費(fèi)了三個月時間后，張芬的限價房申請之路卻僅僅只是完成了表格的填寫。

　　“工作人員每次都是很不客氣地告訴我們，表格的哪一項(xiàng)填寫不合格，讓我們重填。但卻從未告訴我們表格其他地方是否填寫正確，結(jié)果只能再次提交，碰碰運(yùn)氣。”張芬說。

　　就這樣，小兩口因表格填寫就多次來到萬壽路審核窗口，直到7月，他們才通過了表格填寫這一關(guān)。但是，每一次重填表格，就意味著要重新排隊(duì)。

　　張芬是從母親的電話中才得知海淀區(qū)8月29日已經(jīng)進(jìn)行了限價房首輪搖號的消息。立即上網(wǎng)搜索出相關(guān)的新聞之后，張芬心里有著說不出的滋味。

　　張芬認(rèn)為，若沒有多次重填表格，海淀區(qū)的這次搖號他們應(yīng)該能夠趕得上。而在海淀區(qū)的這次搖號中，由于房源多于申請人，所以申請人幾乎都可以買到限價房。

　　事實(shí)上，限價房銷售的全過程由政府控制，是不需要開發(fā)商投入多少營銷成本的項(xiàng)目。然而在8月，頻繁侵?jǐn)_人們手機(jī)的垃圾短信中突然出現(xiàn)了這樣一條信息：“京城最低價社區(qū)通州半壁店限價房，均價4800元/平方米，全面開啟接待。”

　　這似乎可以成為北京限價房供大于求現(xiàn)象的注腳。

　　對于這一現(xiàn)象，作為北京首個限價房項(xiàng)目的參與者，北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理程會征卻不以為然。

　　在程會征看來，就住總西三旗旗勝家園這個項(xiàng)目來說，第一批房源有1600多套，參與搖號的人數(shù)有1412套。表面上看起來好像有200多套房子剩余，但出現(xiàn)這種情況是因?yàn)橛?00多個符合一居室申請條件的人又想申請三居室，因不符合程序規(guī)則，所以這部分人的申請就被取消了，導(dǎo)致給人供過于求的感覺。

　　“北京為了保證購房人都屬于該保障的對象，兩限房的申請程序是很嚴(yán)格的。”程會征說，估計其他限價房項(xiàng)目房源多過申請人的局面也都源于這些因素。

　　遭遇降價預(yù)期阻擊

　　已經(jīng)順利獲取限價房申購資格并參加了海淀區(qū)選房的李蕾，在最后時刻放棄了第一次選房的機(jī)會。

　　“選房只有一分鐘的時間，而我看到的戶型和陽臺等一些相關(guān)硬件設(shè)施規(guī)劃都很不合理。”硬件設(shè)施的不完善讓李蕾備感失望，而限價房的“戶籍錯位”更讓李蕾直接產(chǎn)生了放棄的念頭。

　　據(jù)李蕾介紹，海淀區(qū)戶口抽到的限價房為西三旗旗勝家園，該限價房的戶籍所在地則被劃撥到昌平地區(qū)。“如果我們購買了這個限價房，那么我的集體戶口今后可能就調(diào)到昌平了，今后想再調(diào)回城八區(qū)就很難了。”

　　而當(dāng)前商品房價格的回落，更是在一定程度上加重了限價房申購人的觀望情緒。

　　在有關(guān)討論購買限價房的論壇上，一些限價房申購人甚至達(dá)成了“若周邊商品房價格僅高于限價房2000元/平方米，則堅決不買限價房”的共識。

　　“購買商品房省去了繁瑣的審核時間和精力，另外小區(qū)配套和環(huán)境也都更好。今后想轉(zhuǎn)賣的話，還能夠溢價，不用被政府回購。所以如果價格相差不多，為什么不買商品房？”李蕾說。

　　而一些已進(jìn)入北京市限價房第二次搖號程序的申購人現(xiàn)在開始期望搖號能夠盡量晚一些，以便可以再觀望一下商品房的價格走勢。

　　“我現(xiàn)在希望二次搖號盡可能地晚一些。”李蕾的一位朋友說。他也是限價房的申購人，即將參與未來的北京限價房的第二次搖號。

　　隨著商品房價格回調(diào)的消息蔓延，張芬對商品房多了一份期望，小兩口也開始盤算購買一套面積略小的二手房。“現(xiàn)在想的就是等等看。一邊繼續(xù)申請限價房，一邊期待著樓市的變動。”張芬說。

　　成本上漲腹背受敵

　　與目前房價下行趨勢完全相反的是，近期北京出讓的限價房地塊的銷售限價卻不降反升。受房價阻擊的限價房此刻還遭遇另一股力量的夾擊。

　　9月10日，北京市土地整理儲備中心以掛牌的方式推出三塊限價房地塊，其中的順義區(qū)站前西街地塊與昌平區(qū)回龍觀地塊皆在今年7月份遭遇流標(biāo)。

　　值得注意的是，兩幅地塊銷售限價此次提升，其中站前西街地塊銷售價格由4980元/平方米調(diào)高到5500元/平方米，而回龍觀地塊的銷售限價則由6500元/平方米提高到6600元/平方米。

　　在中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰看來，原材料價格大幅上漲，所帶來的建安成本大幅度透支，是限價房提價的市場理由之一。“目前原材料價格至少上漲了30%。”

　　北京一位商品房開發(fā)商告訴記者，在一般商品房項(xiàng)目當(dāng)中，建安成本占到房價的比重一般是20%~25%。如果采取北京市建委關(guān)于限價房價格同比周邊房價要低10%~30%的做法，建安成本在限價房房價中所占的比例高達(dá)35%，而由于原材料上漲30%，帶給參建限價房開發(fā)商的利潤損失至少高達(dá)10%。

　　這得到了程會征的證實(shí)。“隨著建設(shè)成本的增加，我們確實(shí)有一定的壓力。在利潤上，旗勝家園這個兩限房的項(xiàng)目本身就是微利的。”程會征說，雖然我們在限價房項(xiàng)目還有商業(yè)配套，利潤可以得到平衡，但利潤減少是必然的。“假設(shè)我們之前預(yù)計包括限價房在內(nèi)的整個項(xiàng)目利潤是4億元，那現(xiàn)在這個預(yù)期就調(diào)整為2億元了。”

　　但一位不愿具名的參建限價房開發(fā)商卻表示，“成本上漲帶來的利潤削減，幾乎已經(jīng)宣告限價房項(xiàng)目將整體虧損。”

　　而對于重新出讓的限價房用地，該不具名開發(fā)商表示，仍舊不看好。“開發(fā)商從事限價房開發(fā)，除了搞好政府關(guān)系的考慮之外，還有著對限價房快速銷售、回款迅速的預(yù)期，但從目前北京限價房幾次搖號的結(jié)果來看，這種預(yù)期恐怕要落空了。”