一名普通的購(gòu)房人梁先生，因資金不足，通過銀行貸款買房。在他和開發(fā)商簽訂《房屋買賣合同》后，和貸款銀行又簽訂了一份《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》，他強(qiáng)烈質(zhì)疑在房屋貸款時(shí)，自己為何必須為房屋投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)且銀行才是“第一受益人”，這“帶有強(qiáng)制消費(fèi)色彩，收費(fèi)并不合理”。個(gè)人房屋貸款保險(xiǎn)，你交得明白嗎？
購(gòu)房者
辦按揭前為何要交幾千元保險(xiǎn)費(fèi)？
梁先生在北新區(qū)買了房，2009年2月交的首付，9月開始辦按揭(公積金)。辦按揭時(shí)還沒收樓，但供樓前根據(jù)貸款年限和利息，繳交了2千多元的保險(xiǎn)費(fèi)，“是銀行代辦的，在銀行交的錢，平安公司的保單”。然而他發(fā)現(xiàn)，身邊辦理商業(yè)貸款的朋友完全不用繳交保險(xiǎn)費(fèi)。梁先生認(rèn)為：“在還沒收樓前就投保，依據(jù)不足，還有就是商業(yè)貸款為什么不用買？”為此，他還專門致電公積金管理中心，“接電話的那個(gè)也好無奈，她自己都買了保險(xiǎn)，都覺得是霸王條款，但是無辦法�！绷合壬缡钦f。
有著類似情況的還有今年年頭買房的袁先生，他說：“我還在跟銀行爭(zhēng)論以購(gòu)房本金還是貸款本金計(jì)算保費(fèi)，剛開始銀行認(rèn)為要以購(gòu)房本金計(jì)算交5000多元，后來才確定以貸款本金計(jì)算，保費(fèi)3648元，保險(xiǎn)公司指定為太平洋保險(xiǎn)公司�！睘榇�，他提出，為什么銀行還要到他認(rèn)定的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司購(gòu)買房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)呢？而且，第一受益人是銀行？如果不買保險(xiǎn)，銀行就不給放貸�！拔艺J(rèn)為不合理，感覺心里很不舒服�！�
放貸方
給貸款增加一份保障
為什么銀行在同意發(fā)放貸款前，要求貸款人為所購(gòu)房屋購(gòu)買個(gè)人房屋貸款保險(xiǎn)？江門市公積金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“這是國(guó)家的明文規(guī)定，我們要為發(fā)放出去的公積金貸款負(fù)責(zé)，以免承受貸款難以追回的風(fēng)險(xiǎn)。”
有銀行表示，通常都是公積金貸款才強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)，一般的商業(yè)貸款有的可以不買。如農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示：“有些優(yōu)質(zhì)樓盤客戶在我們銀行申請(qǐng)房貸可免除保險(xiǎn)費(fèi)，如五邑碧桂園�！敝袊�(guó)建設(shè)銀行一知情人士透露：“現(xiàn)在大部分銀行都要購(gòu)買房屋貸款保險(xiǎn)了，不過如果獲得行長(zhǎng)批準(zhǔn)，不買也是有的�！�
此外，據(jù)筆者了解，江門各大銀行工作人員均表示：“必須在我們認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購(gòu)買保險(xiǎn)，我們才會(huì)承認(rèn)�！比鐝V發(fā)銀行、建設(shè)銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司為太平洋和平安；農(nóng)行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司為平安和中國(guó)人壽。
保險(xiǎn)公司
只保房屋框架不保財(cái)產(chǎn)費(fèi)率隨貸款年限而異
通常這份保險(xiǎn)保的是什么呢？筆者咨詢了太平財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、永安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司等多家產(chǎn)險(xiǎn)公司發(fā)現(xiàn)，安邦保險(xiǎn)公司及華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司均無此險(xiǎn)種。而設(shè)有該險(xiǎn)種的保險(xiǎn)公司均表示，該險(xiǎn)種保險(xiǎn)標(biāo)的一般為指一次性付款或抵押貸款購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋，只保房屋框架，不保購(gòu)房后裝修、購(gòu)置的附屬于房屋的財(cái)產(chǎn)和室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。負(fù)責(zé)賠償因火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、雷擊、冰雹、洪水、泥石流、地面突然塌陷、山體突然滑坡、空中運(yùn)行物體墜落，以及外來的建筑物和其他固體物體的倒塌對(duì)房屋造成的損壞。賠付標(biāo)準(zhǔn)需根據(jù)實(shí)際情況定損確定。一保險(xiǎn)人員表示：“賠付最高金額為貸款本金，不過通常要整個(gè)房子都沒了才會(huì)達(dá)到這個(gè)賠付標(biāo)準(zhǔn)。”
保險(xiǎn)費(fèi)率方面，保監(jiān)會(huì)方面有比較明確的規(guī)定，各保險(xiǎn)公司并無太大區(qū)別。以永安財(cái)險(xiǎn)為例，2-5年費(fèi)率為萬分之7；5-10年為萬分之5.2；15-20年為萬分之4.2；20年以上為萬分之3.2。保費(fèi)分整年度繳費(fèi)及非整年繳費(fèi)兩種方式，消費(fèi)者可根據(jù)自己實(shí)際需要選擇更優(yōu)惠的一種。
爭(zhēng)論
購(gòu)買房屋貸款保險(xiǎn)是否有必要？
房屋對(duì)中國(guó)人來講應(yīng)該是個(gè)大物件，動(dòng)則幾十萬、上百萬，甚至幾百萬，一個(gè)工薪階層，買套房子幾乎傾其所有，相應(yīng)的保險(xiǎn)金也是小則幾百、幾千，大則幾萬元，壓力也不會(huì)太大，不少購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)買保險(xiǎn)更有保障。另一方面，部分購(gòu)房人認(rèn)為保險(xiǎn)事故發(fā)生的幾率極低，沒有購(gòu)買必要。盈康·陽(yáng)光城營(yíng)銷部經(jīng)理譚文龍表示：“目前購(gòu)買房屋貸款保險(xiǎn)的購(gòu)房者比例參半，有的業(yè)主堅(jiān)決不買，銀行也沒轍。不過我認(rèn)為還是買了比較放心。”此外，據(jù)了解，保險(xiǎn)年限越長(zhǎng)，費(fèi)率越低，有時(shí)候相差一年，費(fèi)率差距就很大，在這個(gè)情況下，購(gòu)買房屋貸款保險(xiǎn)的業(yè)主多買一年保險(xiǎn)，往往更省錢。
律師
中國(guó)人民銀行明確規(guī)定投保義務(wù)
廣能律師事務(wù)所李建中律師表示，中國(guó)人民銀行在1998年頒布至今仍有效的《個(gè)人住房貸款管理辦法》這一規(guī)章規(guī)定，以購(gòu)買的房產(chǎn)作為按揭借款的抵押物的，購(gòu)房借款人需在借款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人(銀行)代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)，言下之意即購(gòu)房人需要作為投保人為房屋投保，而按照《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，投保人要承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。
收樓與投保牽涉兩種法律關(guān)系不能混為一談
至于購(gòu)房人是否收樓，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，是涉及該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)是否從賣房人轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人以及房屋是否可以入住的問題，這是購(gòu)房人與賣房人之間的買賣合同法律關(guān)系問題，跟購(gòu)房借款人與銀行或公積金中心之間的借款合同法律關(guān)系不能混為一談。而且，是否收樓也不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，只要辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移給買房人，只不過辦了按揭抵押的房屋要轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)受到銀行的限制，銀行并且有權(quán)就該房屋(如變現(xiàn)款)優(yōu)先受償。
商業(yè)貸款不要求投保實(shí)屬違規(guī)
作為國(guó)家機(jī)構(gòu)的公積金中心在發(fā)放貸款前，要求購(gòu)房人支付保險(xiǎn)費(fèi)為該房屋投保合法，能規(guī)避按揭房屋意外毀損、滅失給公積金中心帶來難以收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。至于如果有商業(yè)銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí)，不要求購(gòu)房借款人付費(fèi)投保的做法，是作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行沒有執(zhí)行中國(guó)人民銀行的上述規(guī)定而已，這可能是商業(yè)銀行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也歸咎于法律效力低的《個(gè)人住房貸款管理辦法》沒有規(guī)定不執(zhí)行該辦法的法律責(zé)任。
指定保險(xiǎn)公司難構(gòu)成強(qiáng)買強(qiáng)賣
根據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第六條規(guī)定：公用企業(yè)或者其他依法具有獨(dú)占地位的經(jīng)營(yíng)者，不得限定他人購(gòu)買其指定的經(jīng)營(yíng)者的商品，以排擠其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)。公有企業(yè)或具有獨(dú)占地位一般指供水、供電企業(yè)，商業(yè)銀行總行或地方分行不屬此類，因此銀行自行指定保險(xiǎn)公司難構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為或強(qiáng)買強(qiáng)賣關(guān)系。（肖艷霞）
