對(duì)策：先租后售
保障房政策之所以困難，就在于面對(duì)“兩難”：以“售”為主，雖有利于融資，卻不可避免地伴隨著巨額財(cái)富的轉(zhuǎn)移；以“租”為主，可以避免財(cái)富隨產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但也導(dǎo)致“租值耗散”，使保障房無(wú)法融資。
解決“租售兩難”的出路，不是以租代售或以售代租，而是二者的結(jié)合——通過(guò)“租”來(lái)解決分配難題，通過(guò)“售”來(lái)解決融資難題。具體的建議是——“先租后售”，以時(shí)間換空間：按照居民可負(fù)擔(dān)的數(shù)額，逐月收取租金，一定時(shí)間后(比如十年或十五年)，一次性補(bǔ)齊余款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。
這一方案，實(shí)際上就是將經(jīng)濟(jì)適用房的分配普惠化——既然我們無(wú)法公平地分配經(jīng)濟(jì)適用房，為什么不能讓所有人都有資格分享這一制度的好處？任何“普惠性”制度的前提，必須是“每個(gè)人”都可以負(fù)擔(dān)的。否則，政策就只能惠及特定的人群。
怎樣在不低于成本的條件下，做到“人人可以負(fù)擔(dān)”？第一，要限定建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模(比如50平方米以下)，以控制總價(jià)；第二，實(shí)行分期付款。這就是為什么必須“先租后售”。
舉例來(lái)講，假設(shè)保障房的土建造價(jià)為1000元/平方米，配套基礎(chǔ)設(shè)施(土地成本)1500元/平方米，貸款利息是5%，住房成本基本上可以控制在3000元/平方米以內(nèi)(包括15年本金、利息、物業(yè)管理費(fèi)等)，一套50平方米的住宅，總價(jià)為15.5萬(wàn)元。假設(shè)每個(gè)人每月交200元，雇主交200元作為住宅公積金，一年就是4800元/人。15年以后，每個(gè)人的公積金為7.2萬(wàn)元，夫妻倆公積金合計(jì)14.4萬(wàn)元。只要再補(bǔ)1萬(wàn)元，就可以獲得完整產(chǎn)權(quán)。
這個(gè)價(jià)格按照目前的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，即使“藍(lán)領(lǐng)工人”也完全可以負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，很多城市“暫住居民”現(xiàn)在的實(shí)際租金，就已經(jīng)和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相當(dāng)于存款(按揭)，即使略高于市場(chǎng)租金，很多人也愿意負(fù)擔(dān)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，利潤(rùn)雖然不高，但風(fēng)險(xiǎn)低、規(guī)模大，在流動(dòng)性總體充裕的今天，不失為一個(gè)非常安全的投資方向。
宏觀經(jīng)濟(jì)政策：“緊”還是“松”？
商品房市場(chǎng)的價(jià)格，乃是銀行貸款判斷保障房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基準(zhǔn)�！捌栈葜频慕�(jīng)濟(jì)適用房”雖然可以一舉解決融資和分配兩大難題，但還需要兩個(gè)關(guān)鍵的外部條件——健康的商品房市場(chǎng)和寬松的貨幣供給。
任何市場(chǎng)的資金，都不會(huì)在所有領(lǐng)域平均分配，而是會(huì)首先流向回報(bào)率最高的行業(yè)。只有當(dāng)回報(bào)率最高的項(xiàng)目填滿后，資金才會(huì)外溢到回報(bào)率次高的項(xiàng)目。因此，要想吸引社會(huì)資金，保障房就必須提高自身的回報(bào)率，使保障房投資相對(duì)于其他投資更有吸引力；或者增加市場(chǎng)貨幣供給，使得比保障房回報(bào)率更高的項(xiàng)目滿足后，仍有足夠的資金流向保障房。
對(duì)于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房的市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)。因?yàn)�，商品房市�?chǎng)的價(jià)格，為保障房融資提供了必要的參照——商品房?jī)r(jià)格越高，經(jīng)濟(jì)適用房的潛在收益率就越高；反之，如果住宅的市場(chǎng)價(jià)格接近甚至低于建設(shè)的成本，銀行無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)處置資產(chǎn)，保障房就依然無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)融資。
目前政策一個(gè)隱含的預(yù)期是，商品房?jī)r(jià)格降低，會(huì)幫助無(wú)房者置業(yè)，從而解決社會(huì)的住房問(wèn)題�？墒聦�(shí)上，靠市場(chǎng)來(lái)解決住宅保障，已經(jīng)被證明是不可能的。一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，目前的市場(chǎng)房?jī)r(jià)再低，大部分居民仍然買不起。商品房滿足的更多是投資的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解決。