日前，不少購(gòu)房者都收到一條驚爆的短信:“均價(jià)15000元/㎡，入住城中仙鶴街繁華地段精裝公寓。”難以置信的低價(jià)讓人以為只是樓盤(pán)宣傳的噱頭而已。不過(guò)，筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于仙鶴街和集慶路交界處的這個(gè)名為精銳SOHO項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型地圖的樓盤(pán)，在售均價(jià)確實(shí)只要15000元左右。
無(wú)獨(dú)有偶，眼下城中類似的超低價(jià)樓盤(pán)還有不少，例如，江蘇商廈的鼓樓紫寓號(hào)稱“震驚鼓樓，超高性價(jià)比”，起售價(jià)也僅15000元/㎡。
今年年初開(kāi)賣的侯家橋16號(hào)，位于省中醫(yī)院南面，其酒店式公寓同樣以16000元/㎡的價(jià)格入市。
難道調(diào)控真的讓這些樓盤(pán)為迎合市場(chǎng)以價(jià)換量?這么便宜的房子能買嗎?其中有什么玄機(jī)?帶著這些問(wèn)題筆者對(duì)這些樓盤(pán)做了詳細(xì)的調(diào)查。
老房翻新質(zhì)量如何保證?
筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些位于城中黃金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]段的超低價(jià)樓盤(pán)都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：老房翻新。“就是在原有樓房的基礎(chǔ)上改造而成，不是一手新房，屬于二手房。”售樓人員告訴筆者。
以精銳SOHO項(xiàng)目詳情業(yè)主社區(qū)相冊(cè)樣板戶型地圖為例，項(xiàng)目所在的這棟樓原來(lái)是斯威特的辦公樓，現(xiàn)在重新改建為精裝酒店式公寓，對(duì)外出售。
鼓樓紫寓也是開(kāi)發(fā)商將位于江蘇商廈中間的幾層寫(xiě)字樓買下來(lái)，裝修改造變成了公寓進(jìn)行銷售。
侯家橋16號(hào)同樣屬于“老房翻新”，前身為南京四建辦公樓，“我們的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)都是重新做的，和新房沒(méi)什么區(qū)別。”售樓人員介紹。
那么，這些“翻新”房子的質(zhì)量是否真如其所稱沒(méi)有任何問(wèn)題，可以安心購(gòu)買呢?
筆者了解到，這些老房翻新的樓盤(pán)一般都是地基不動(dòng)，樓內(nèi)鋼筋不變，只是磚墻、外立面翻新。
為此，南京愛(ài)地仁合房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司產(chǎn)品總監(jiān)殷韜表示，改造項(xiàng)目如果在改造中對(duì)承重部分、梁柱部分有較大的破壞或改動(dòng)，對(duì)于房子的安全會(huì)有一定的影響，“判斷其質(zhì)量是否過(guò)關(guān)的重要依據(jù)，是要看其改建的方案是否合理，是否有相關(guān)部門(mén)出具的檢驗(yàn)報(bào)告。”殷韜表示。
年限縮水是否影響貸款?
由于這些項(xiàng)目都是由辦公樓改建，因此無(wú)一例外都是商業(yè)性質(zhì)。原本商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)年限最高就只有50年，改建的項(xiàng)目就更短了。據(jù)悉，精銳SOHO所處辦公樓的產(chǎn)權(quán)是50年，現(xiàn)在還剩下36年，鼓樓紫寓的產(chǎn)權(quán)則更短，只剩下33年。
“按照目前業(yè)界的猜測(cè)，房屋產(chǎn)權(quán)到期后，可能根據(jù)國(guó)家政策交費(fèi)延續(xù)產(chǎn)權(quán)，這也意味著購(gòu)買這些房產(chǎn)的業(yè)主需要提前交納產(chǎn)權(quán)延續(xù)費(fèi)。”南京市房產(chǎn)交易中心工作人員指出。
而且，由于是商業(yè)性質(zhì)，其水電也多為商用，且不通燃?xì)狻?ldquo;相對(duì)普通住宅，商業(yè)性質(zhì)的公寓生活成本肯定要高一些，物管費(fèi)也會(huì)相應(yīng)提高。”南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)科學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)分析，“以后再次交易的相應(yīng)的稅費(fèi)也要多不少，這些都需要考慮到。”
由于某些項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)縮水，是否會(huì)影響貸款?對(duì)此，這些樓盤(pán)的售樓顧問(wèn)都一致表示，項(xiàng)目都有合作銀行，可以按照商業(yè)物業(yè)的政策進(jìn)行貸款。
“鼓樓紫寓是我們的合作項(xiàng)目，貸款利率上浮20%。”交通銀行相關(guān)人員表示。與侯家橋16號(hào)合作的廣發(fā)銀行也明確，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的貸款可以做，但下款時(shí)間較長(zhǎng)，且利率要上浮15%。
農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)人員則指出，雖然目前購(gòu)買的時(shí)候可以在項(xiàng)目的合作銀行順利貸到款，但是過(guò)幾年再轉(zhuǎn)手產(chǎn)權(quán)年限更少，買方再要進(jìn)行貸款就不太容易了，“按照我行目前的規(guī)定，商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)年限不能低于24年，過(guò)低不受理。”該人士提醒。
買的算二手房還是新房?
買到的改建房到底算二手房還是新房呢?產(chǎn)權(quán)證和土地證能否順利辦出呢?
對(duì)此，這些項(xiàng)目的銷售人員告訴筆者，銷售過(guò)程中和購(gòu)房者簽署的是存量房合同，不是一般一手房的《商品房預(yù)售合同》，“通俗講，就是二手房合同”。
“存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，相對(duì)于增量房而言。”江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所資深律師姜志民介紹，增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。而這些在售的改建項(xiàng)目其實(shí)也就是在賣二手房，而非新房。
針對(duì)筆者如何辦理產(chǎn)權(quán)證的疑慮，售樓處人員再三保證產(chǎn)權(quán)證和土地使用證開(kāi)發(fā)商會(huì)協(xié)助辦理，沒(méi)有任何糾紛，而且購(gòu)房者只要繳納3%的契稅和工本費(fèi)，沒(méi)有其他費(fèi)用。
姜志民提醒，從法律上來(lái)講，在售的項(xiàng)目只要有合法的銷售許可證就可以順利地辦理產(chǎn)權(quán)證，這點(diǎn)應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。“不過(guò)，如果老樓在翻新建設(shè)過(guò)程中，涉及與其他單位的經(jīng)濟(jì)糾紛或是其他問(wèn)題，也有可能出現(xiàn)無(wú)法辦理兩證的情況，購(gòu)房者還是要盡量選擇信譽(yù)好的品牌開(kāi)發(fā)商。”
